Как правильно сдать квартиру в аренду без посредников

Как правильно сдать квартиру без посредников? В чем особенности сдачи квартиры в аренду через агентство? Сколько я заработаю, если сдам квартиру или комнату на длительный срок?

Привет всем, кто заглянул на огонёк! На связи эксперт популярного интернет-журнала «ХитёрБобёр» — Денис Кудерин.

В конце статьи вас ждёт гарантированный бонус – обзор самых надёжных в РФ компаний, которые помогут сдать в аренду жильё на самых выгодных для его владельца условиях.

1. Сдача квартиры в аренду как бизнес

Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы проживаете, и эта жилплощадь простаивает, съедая деньги на содержание, вы всегда можете превратить её в источник дополнительного заработка.

При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».

Правда, отслеживать состояние квартиры, вовремя устранять неполадки и поломки, контролировать уровень лояльности жильцов периодически всё же придётся. Но при желании можно делегировать и эту часть работы компании по управлению недвижимостью.

При таком раскладе можно сдать квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма для постоянного проживания. Все арендные заботы перейдут в таком случае к доверенному лицу, а вам останется лишь снимать деньги со счета и тратить их по своему усмотрению.

О том, что такое профессиональное управление недвижимостью, читайте в отдельной статье.

Главное в деле аренды квартиры – правильно оценить доходность этого предприятия. Сдавая недвижимость во временное пользование, нужно учесть все факторы, которые так или иначе могут повлиять на стоимость ренты: только в этом случае вы сможете назначить адекватную рыночную цену на аренду.

И ещё нужно заранее определиться, будете ли вы действовать самостоятельно или привлечёте к процедуре профессиональных риелторов. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или частного риэлтора с безупречной репутацией. Если время терпит, действуйте самостоятельно. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.

Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию. Вам это надо?

В таблице представлены основные достоинства и недостатки самостоятельной сдачи квартиры и с помощью посредника:

О том, как работают агентства недвижимости, на сайте есть подробный материал.

2. Как найти порядочных квартирантов – 4 проверенных способа

На порядочных, трезвых и вежливых квартирантов рассчитывает каждый владелец жилья, но далеко не всем достаются именно такие арендаторы. Иногда получается с точностью до наоборот – в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые делают всё, чтобы ваша вера в гуманизм окончательно рухнула.

Такие арендаторы не платят вовремя, не убирают в квартире, не закрывают краны в ванной, любят по несколько дней подряд не отвечать на звонки, ругаются с соседями, водят на квартиру компании друзей из 20 человек, прожигают сигаретами ваш любимый диван… список можно продолжить.

Где найти лояльных, скромных и пунктуальных арендаторов? Такие люди попадаются везде, нужно только уметь их выбирать из общей массы кандидатов.

Первое правило отбора жильцов – с ними нужно беседовать. Не стесняйтесь задавать каверзные вопросы. Выясните о кандидатах всё, начиная от причин, по которым они ищут жильё и закачивая примерным размером доходов.

А теперь о том, какими способами можно найти квартирантов.

Способ 1. Среди друзей и знакомых

Это самый безопасный и необременительный вариант. Хорошие знакомые будут трепетно относиться к вашему имуществу и постараются не подводить вас с оплатой.

Правда, есть опасность, что такие арендаторы будут использовать ваши близкие отношения в своих целях. Кроме того, с друзьями редко заключается официальный договор, а значит, ваше соглашение будет держаться исключительно на «честном слове».

Поэтому советую заранее определить приоритеты и договориться, на каких принципах будут базироваться ваши взаимоотношения.

Способ 2. Через Интернет

Несомненное преимущество такого способа – широчайший охват аудитории. Разместите своё объявление на бесплатной площадке, присовокупив к тексту качественные фотографии объекта, и ждите звонков на телефон или скайп.

Интернет даст вам возможность связаться с сотнями желающих. Вам останется только выбрать подходящую кандидатуру из обширного списка желающих.

Недостаток в том, что на связь будут выходить не только сами арендаторы, но и посредники из агентств.

Способ 3. Посредством объявлений в газетах

Газеты всё ещё остаются источником информации для определенных слоёв населения. Если вы предпочитаете действовать по старинке – в добрый путь. Размещайте объявление, ждите, отвечайте на звонки, встречайтесь с потенциальными арендаторами.

Способ 4. С помощью агентств недвижимости

Самый цивилизованный вариант. Главный плюс – экономия времени и нервов. Поиск кандидатов, переговоры, показ жилплощади – все эти этапы берёт на себя профессиональный агент. При этом платить за услуги риэлтора будете не вы, а квартиросъёмщик.

В чем подвох? Поскольку агентства недвижимости – коммерческие, а не благотворительные организации, главная цель каждого риэлтора – поскорее получить свои комиссионные. То есть агент не будет с пристрастием присматриваться к кандидатам в жильцы.

Есть и такие риэлторы, которые будут готовы сдать вашу жилплощадь хоть чёрту с рогами, лишь бы закрыть сделку, взять 100% месячной платы с арендатора и забыть о вас навсегда.

Как с этим бороться? Составлять договор, предусматривающий ответственность риэлтора, и сотрудничать с компаниями, имеющими безупречную репутацию.

О том, как грамотно взаимодействовать с риэлтерскими агентствами, читайте подробную публикацию на нашем сайте.

3. Как сдать квартиру без посредников на длительный срок – пошаговая инструкция для новичков

Тем, кто никогда не передавал своё недвижимое имущество в чужие руки, кажется, что в этой процедуре нет ничего сложного. Нашёл квартиранта, подписал бумаги, и стриги купоны – получай себе регулярную плату в назначенный срок.

Вынужден разочаровать – чтобы грамотно сдать квартиру, нужно знать некоторые нюансы и действовать по заранее составленному плану.

Шаг 1. Подготавливаем квартиру к сдаче

Речь не идёт о капитальном ремонте, если в таковом отсутствует нужда, но косметические процедуры провести определённо стоит. Как и заказать профессиональный клининг квартиры. Можно, конечно, сделать уборку самому, если есть желание и соответствующие навыки.

Кроме того, стоит привести в полный порядок:

• сантехнические системы;
• электропроводку;
• бытовые приборы и мебель, если таковые есть;
• дверные замки;
• систему отопления.

В квартире не должно быть ничего лишнего и личного. В этом вопросе придерживайтесь позиции разумного минимализма.

Шаг 2. Определяем стоимость аренды

Неадекватная оценка объекта – распространённая ошибка собственников. Если назначите слишком высокую плату, квартира будет простаивать, а вы – терять возможную прибыль. Чрезмерно низкая цена – это тоже ежемесячные потери плюс неприятное ощущение, что вы остались в дураках.

Как быть? Потратить время на изучение рынка или вызвать профессионального оценщика. Если вы собираетесь сдавать объект на годы, второй вариант предпочтительнее. Заплатите специалисту один раз, зато будете знать его реальную арендную стоимость.

На этот показатель влияют десятки факторов:

• местоположение;
• наличие инфраструктуры;
• общее состояние здания;
• площадь и количество комнат;
• наличие балкона;
• контингент соседей;
• состояние объекта;
• сезон;
• общая ситуация на рынке жилья вашего города.

О том, какие нюансы имеет аренда объектов из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Шаг 3. Ищем арендаторов

Где искать, я уже рассказал выше. Здесь замечу, что хотя поиск кандидатов – важнейшая стадия процесса, зацикливаться на ней не стоит. Идеальные на 100% жильцы встречаются редко.

Одна моя знакомая вышла замуж и переехала на квартиру к мужу. Свою «однушку» она решила сдать и к поиску арендаторов подошла основательно. Последовательно ей были отвергнуты около 30 соискателей.

Универсальный совет – отдавайте предпочтение семейным парам, в которых оба супруга трудятся и имеют стабильную зарплату.

Шаг 4. Договариваемся о встрече и показываем квартиру

Прежде чем договариваться о показе, проведите предварительную беседу, задайте соискателю контрольные вопросы. Если в ответах вас что-то настораживает, не рискуйте – скажите прямо: «извините, но ваша кандидатура мне не подходит».

На встрече побеседуйте с потенциальным квартиросъёмщиком вторично. Если впечатление положительное – ведите и показывайте.

Шаг 5. Собираем документы

Арендаторы тоже не лыком шиты. Они должны быть уверены в чистоте сделки и вашей порядочности. Поэтому соберите документы на случай, если жилец потребует их предъявить.

В обязательный пакет входят:

• паспорт (можно копию);
• свидетельство о праве собственности на жильё;
• квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ.

Если в квартире прописан кто-то, кроме вас, понадобится также письменное согласие этих людей на сдачу квартиры в аренду.

Шаг 6. Заключаем договор

Сдавать квартиру можно неофициально и официально. В первом случае вы будете получать больше (не будет отчисляться 13% налога), но зато у вас не будет никаких гарантий сохранности своего имущества.

Договор – свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Это ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры. Отсутствие соглашения может стать инструментом давления со стороны арендатора – дескать, ты не отчисляешь с аренды налога, значит, и выплат можешь подождать.

В договоре обязательно прописываются условия, на которых вы сдаёте квартиру, сроки внесения ежемесячной платы, сумма первого аванса, если таковой имеет место. Отдельные пункты касаются сохранности вашего имущества, ответственности сторон в случае нарушения соглашения, условий досрочного расторжения договора.

Например, при жалобах соседей на шум владелец имеет право выселить жильцов в течение 3 дней или недели без возмещения арендной платы.

Шаг 7. Получаем предоплату

Соглашение устраивает обе стороны, все довольны и улыбаются. Осталось только получить предоплату – это и будет началом длительного взаимовыгодного партнёрства. Все финансовые расчеты желательно оформлять документально. Чтобы не было: «а я же вам платил на той неделе, вы что забыли?», «как ещё 2000, я же полную сумму отдал?».

Если вы сомневаетесь в своих силах или какие-то моменты вам не понятны, лучше прояснить их заранее. Воспользуйтесь преимуществами современных цифровых технологий – получите консультацию онлайн от профессиональных юристов на ресурсе Правовед.

С ресурсом сотрудничают тысячи квалифицированных специалистов всех областей права, в том числе – юристы по жилищным вопросам. Обратиться к ним можно через чат или по телефонам, указанным ниже.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – сайт Правовед.ру действует в круглосуточном режиме.

4. Профессиональная помощь при сдаче квартиры в аренду – обзор ТОП-5 агентств недвижимости

Обещанный бонус – обзор пятёрки самых надёжных агентств, которые помогут сдать квартиру быстро и безопасно.

1) Миэль

Опытные агенты гарантируют сдать ваш объект оперативно, юридически грамотно и выгодно. Риэлторы с многолетним опытом помогут реализовать любой объект – начиная от комнаты в спальном районе и заканчивая элитным коттеджем в Подмосковье. За правовой чистотой договора следят штатные юристы компании.

2) Альма

Риэлторы отвечают за грамотное составление арендного договора и учитывают, в первую очередь, интересы владельцев жилья. Выбирая «Альму», вы можете быть уверены в безопасности вашего имущества и своевременной оплате.

3) Инком

4) Arman Palace

При этом компания гарантирует сдать ваш объект за 1-2 дня за максимальную рыночную цену. Уже через час после звонка к вам приедет профессиональный фотограф, который сделает съёмку квартиры, после чего специалисты проведут оценку жилья и определят его арендную стоимость.

5) Азбука жилья

Сдать квартиру через агентство можно 2 способами: позвонить по телефону (звонки принимаются с 9 до 21) или оформить онлайн-заявку. Квартира будет сдана по рыночной цене, а окончательный выбор жильцов сделает сам владелец объекта. В подарок каждому клиенту – страхование имущества и гражданской ответственности.

5. К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя

Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.

Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.

Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.

Риск 1. Повреждение имущества

Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.

Минимизировать такой риск можно двумя способами – включить в договор пункт об ответственности квартирантов за порчу имущества и застраховать отделку, мебель и бытовые приборы в страховой компании.

Риск 2. Субаренда

Схема действий мошенников предельно проста. Они получают у вас квартиру и сдают её другим людям на правах хозяев. Известны случаи, когда один арендатор сдаёт жильё ещё 5-10 арендаторам – допустим, гастарбайтерам из Таджикистана – и получает в итоге сумму, в 2-3 раза превышающую стоимость означенной в договоре аренды.

Как избежать: лично проверять, кто живёт на квартире.

Риск 3. Проживание большого количества жильцов

Похожая ситуация, только ответственный жилец не сдаёт квартиру другим арендаторам, а пускает их к себе жить на безвозмездной основе. Это могут быть друзья, любовницы, дальние родственники из Торжка.

Опять же, избежать этого можно, лично контролируя контингент проживающих в вашей квартире.

Риск 4. Противоправные действия арендаторов

Непорядочные квартиранты могут вас обокрасть, поджечь, сменить замки в квартире, продать ваш любимый диван на Авито. В таких случаях поможет только полиция.

При этом нужно будет ещё доказать, что факт кражи или иного злодеяния имеет место. В этом может помочь грамотно составленный договор, в котором описано состояние квартиры на момент сдачи и есть подробный перечень имущества.

Рекомендую посмотреть небольшой ролик по теме статьи.

6. Заключение

Итак, друзья, теперь вы в курсе, что сдать квартиру – не такая уж и простая и безопасная процедура, как может показаться на первый взгляд. Однако если подойти к этому процессу грамотно и с должной подготовкой, на аренде недвижимости можно стабильно зарабатывать.

Команда нашего журнала желает читателям успеха в любых коммерческих начинаниях! Будем признательны за ваши оценки и комментарии к публикации. До встречи!

Источник: https://hiterbober.ru/realty/kak-sdat-kvartiru.html

Как сдать квартиру в аренду: комплектация, выбор арендатора, цена

Сдача недвижимости в аренду — один из популярных вариантов бизнеса среди  владельцев квартир, домов или офисных помещений.

И несмотря на то, что этот вид заработка является лакомым кусочком для многих современных бизнесменов, путь рантье достаточно сложен и сопряжен с определенными рисками.

О том, как избежать “подводных камней”, а также наладить прибыльное дело и пойдет речь в нашем материале.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Купив квартиру в предчистовой отделке нужно быть готовым к тому, что ремонт не окупится. Выбирать самые дешевые материалы не стоит, так как отделка потеряет вид, и через несколько лет придется переделывать ремонт или же снижать арендную плату за “бюджетный” вид жилья. Оформить помещение рекомендуется в классическом нейтральном стиле.

Нелишним будет позаботиться о дополнительных электроточках и качестве стройматериалов. Удобный вариант это обои под покраску, так как их проще привести в порядок после неряшливых квартирантов.

Приобрести мебель и технику можно через доски объявлений типа “Авито” или на распродажах в сетевых магазинах.

Многие арендодатели сдают пустые квартиры, без мебели и техники, но стоимость и спрос на такую жилплощадь низкий.

В квартире с устаревшим ремонтом желательно, как говорится, “накрасить губы”, то есть обновить отделку или добавить аксессуаров (повесить постеры, поменять окна, занавески, кухонный гарнитур).

Комплект мебели и техники для съемной в квартиры

Обустройство жилой площади — важный момент для привлечения клиентов и получения максимальной выгоды для арендаторов новичков. Что должно быть в квартире из мебели и бытовых принадлежностей обязательно, а что опционно решает арендодатель. Мы приводим свои рекомендации, которые могут повлиять на спрос и стоимость.

да	возможно	нет
холодильник	телевизор	ковролин
стиральная машина	микроволновая печь и электрочайник	старый пылесос
кондиционер	диван	тонкий линолеум или ламинат
швабра, веник, ведро	посуда и столовые приборы	растения
чайник	письменный или компьютерный стол	ценные вещи и предметы интерьера
кровать и диван	вытяжка на кухне	малофункциональная и громоздкая мебель
шкаф и комод	люстра	тяжелые портьеры
мебель на кухне	зеркало и вешалка в коридоре	“бабушкина” мебель
интернет	жалюзи на кухне	личные вещи и фото

Ремонт предпочтительнее делать в нейтральных тонах и дополнить элементами декора: постеры на стенах, занавески, люстра, яркое покрывало на диван/кровать. Фотография с нестандартной деталью интерьера запомнится при выборе из множества конкурентов на сайте объявлений.

Если квартира расположена в районе с большим количеством арендного жилья или же в непопулярном месте, то можно обойтись минимальными затратами на ремонт и обстановку, особенно для съема квартир рабочими или студентами. Стоимость мебели должна окупиться примерно за 2–3 месяца аренды.

Как найти арендатора и определить цену ежемесячной оплаты

Ознакомьтесь с чужими объявлениями, но пишите своими словами, без терминов, чтобы вас не восприняли как агента по недвижимости.

Далее нужно определиться с суммой арендной платы. Рассчитать ее можно сравнив объект аренды с конкурентами. Не заостряйте внимание на рекламе с ценой ниже рыночной, ищите реальные объявления.

Арендная плата должна быть конкурентоспособной, для того чтобы была возможность выбирать арендатора, а не подписывать договор с первым, кто готов выложить необходимую сумму. Установить стоимость ренты помогут риэлторы. Проконсультироваться со специалистами можно в любом агентстве недвижимости.

“Правильная цена” сократит текучку жильцов, которые не будут искать более выгодный вариант. Помните, что пустующая квартира — это убытки, а долгосрочная аренда с правильно установленной рентой поможет их избежать.

Особенности договора аренды

Договор сдачи квартиры в аренду необходим при передаче имущества и помещения стороннему лицу, образец можно найти в интернете. В нем должен быть прописан адрес недвижимости, паспортные данные арендатора и арендодателя, номер свидетельства собственности, опись имущества, сроки и порядок платы за квартиру.

Стандартный договор заключается на 11 месяцев продлевается раз в 1 год, в нем указываются сумма задатка (от 50 до 200% от стоимости аренды), порядок и форма оплаты коммунальных услуг, сроки изменения платежей.

Недобросовестных людей, желающих поживиться за чужой счет, множество, поэтому будьте внимательны и проверяйте личности (паспорт и права), не отдавайте свои персональные данные и не вручайте ключи без подписания договора и оплаты.

Важно!на

1. За сдачу квартиры нелегальным мигрантам ответственность несет арендодатель.
2. Родственники не лучшие арендаторы, с ними сложнее уладить споры и расторгнуть договор.
3. Все расходы за ремонт, починку и затопление соседей несет арендатор.
4. С “проблемными” и необязательными квартиросъемщиками разрывайте отношения без отсрочек и не “входите в их положение”, это бизнес. В жизни бывают разные ситуации, но систематические задержки оплаты без предупреждения — это первый звоночек.
5. Передачу денег лучше осуществлять на банковскую карту или с распиской о размере суммы, дате и периода оплаты.
6. Долг за коммунальные услуги и жилье вернуть не получится даже через суд, поэтому нужно контролировать все платежи и показания счетчиков и делать все самостоятельно и своевременно.

Вопросы, связанные с окупаемостью, налогами и некоторые другие, по просьбам пользователей нашего портала, мы рассмотрим в одной из следующих статей.

Источник: https://23kvartiri.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno/

Как сдать квартиру в аренду правильно?

Если в вашей собственности есть недвижимость, ничто не мешает сдать ее в аренду и тем самым обеспечить достойную прибавку к семейному бюджету. Более того, законодатели даже поощряют такой вид деятельности, если она, конечно, проводится без нарушений закона.

Чтобы разобраться в нюансах процесса, стоит заглянуть в Жилищный Гражданский и Налоговый кодексы, в которых прописаны правовые аспекты, кроме того, надо определиться со способом поиска нанимателей – через риелторов или самостоятельно. Итак, в рамках настоящей статьи поговорим о том, как сдать квартиру в аренду правильно и избежать неприятностей в попытках заработать на аренде.

Сдача жилья с помощью посредников

Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок.

Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе».

Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.

Самостоятельная сдача жилья в аренду

• При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:
• • определиться с ценой аренды;
• • разобраться с налогообложением;
• • оформить страховку;
• • найти жильцов;
• • правильно оформить сделку.

Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.

Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно.

В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты.

Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.

Стоит помнить, что подписывать договор со стороны арендатора может только собственник недвижимости или его законный представитель (имея на руках нотариально заверенную доверенность). Статья 31 ЖК говорит о том, что владелец собственности может распоряжаться ею по своему усмотрению, но если этой возможностью воспользуется кто-то другой, сделка будет признана незаконной.

Страховка: оформлять или сэкономить

Об оформлении страховки стоит упомянуть отдельно, поскольку подавляющее большинство арендодателей очень недальновидно пропускают этот шаг. Страхование позволяет предусмотреть любые форс-мажорные ситуации: от порчи отделки до взрыва газа.

Это придаст намного больше уверенности в сохранении имущества или даст надежду на получение компенсации.

Кроме того, можно застраховать ответственность перед третьими лицами – это убережет от расходов на восстановление соседской квартиры, если, например, жильцы устроят пожар или затопят соседей.

Стоит выбирать страховую компанию, давно работающую на рынке, которая реально выплачивает компенсации, избегая рисковать своей репутацией ради сохранения незначительных сумм. Страховых предложений для арендодателей достаточно много, лучше потратить время на их изучение, разобраться в нюансах и выбрать наиболее приемлемый вариант по цене и степени защиты.

Аренда без документов: перечень возможных неприятностей

Сдача жилья по упрощенной системе (без официального оформления документов) – не такая уж редкость, объясняется такой подход просто: многие изыскивают возможность скрыть факт аренды, избежать вступления в какие-либо правовые отношения и, соответственно, уклониться от налогов. Однако лучше заранее задуматься о возможных последствиях, если решать проблемы по мере их возникновения – это может стоить достаточно дорого.

Стоит привести те негативные последствия неофициальной сдачи жилья, с которыми, как показывает практика, рискуют столкнуться почти все неофициальные арендодатели:

• штрафные санкции налоговой инспекции;
• санкции со стороны миграционной службы, арендодатель обязан зарегистрировать съемщика на своей территории, в противном случае его ожидают серьезные штрафы;
• невозможность договориться со страховой компании о выплате компенсации, если наниматели случайно затопят соседей, подожгут дом или устроят взрыв бытового газа;
• претензии от управляющей компании, которая именно от собственника будет требовать возмещения ущерба, причиненного незаконными нанимателями;
• претензии банка, если в аренду сдана квартира, находящаяся в ипотеке или под залогом;
• нежелание квартирантов вносить плату при невозможности взыскать положенное в судебном порядке.

Таким образом, лучше не рисковать, а все-таки, договор заключить. Даже если он составлен по шаблону, найденному в Сети, но с соблюдением указанных выше правил, это поможет избежать многих рисков.

В целом же, чем больше нюансов будет отражено в договоре, тем лучше. Не забудьте указать в договоре полный список тех, кто, согласно договоренности, имеет право проживать на ваших квадратных метрах вместе с нанимателем.

Кроме того, отдельным пунктом лучше указать наличие и отсутствие у квартирантов домашних животных.

Нельзя сказать, что этот документ – панацея от нечестных деяний недобросовестных арендаторов, но, с другой стороны, откровенные мошенники и безответственные люди предпочитают снимать жилье без договора. Порядочным же съемщикам выгоднее заключить договор, обезопасив себя тем самым от ситуации, когда плата внесена, а арендодатель просит съехать раньше времени.

Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать

Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.

При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги.

Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед.

В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества. Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.

Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.

Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей.

То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.

Поиск квартиросъемщиков и вопросы регистрации

По сути, каждый арендодатель выдвигает к съемщикам собственные требования и условия. При наличии терпения можно найти нанимателей, которые максимально подойдут по всем «параметрам».

При составлении объявления нужно объективно и максимально подробно описать квартиру и, если ресурс позволяет, загрузить актуальные фото.

Это позволит отсеять претендентов, которым жилье изначально не подходит, а значит, сэкономить время. 

Кстати, стоит принять как неизбежность тот факт, что даже при наличии прямого запрета в объявлении большая часть обратившихся окажутся посредниками.

После подписания договора, собственно, при передаче ключей от квартиры, надо не полениться и подписать акт приема-передачи жилплощади. При расставании с арендаторами составляется такой же документ — его наличие позволяет зафиксировать объем нанесенного ущерба, если таковой обнаружится.

Если договор найма заключается до года, в большинстве случаев он не подлежит регистрации. Эта процедура распространяется на договора с физическими лицами, заключаемыми на не очень длительный период. При заключении долгосрочного договора с юридическим лицом регистрировать его надо в любом случае. Этот нюанс лучше  уточнить дополнительно в местной администрации.

Сколь бы подходящим ни казался наниматель, стоит озаботиться подтверждением личности арендатора или узнать о деятельности и наличии регистрации у компании, которая снимает жилье для своих сотрудников.

Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков

Как и в остальных случаях, стоимость аренды недвижимости диктует рынок. Поэтому придется его изучать, интересуясь ценами и условиями, а также учитывать разные факторы, включая сезонность.

Считается, что выгоднее всего сдавать жилье в конце лета или в начале осени, когда возрастает деловая активность и многие люди приступают к работе или учебе на новом месте.

Это позволяет надеяться, что через несколько месяцев не придется снова искать квартирантов.

При определении стоимости имеют значение местоположение дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету. Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.

Заключение (и небольшой совет)

Итак, сдать жилье в аренду правильно – это не так уж сложно. Важно оформить сделку по всем правилам и позаботиться о наличии договора, предоплаты и депозита как надежных защитных инструментов. Лучше всего заключать договор на срок до года (оптимально – 11 месяцев), а затем при необходимости его пролонгировать, уточнив возможные нюансы.

И еще один совет: даже если арендатор внушает доверие, правоохранители рекомендуют никогда  не показывать жилье в одиночку. Когда нет рядом родственников или друзей, можно на несколько минут привлечь соседей.

Источник: https://novostroev.ru/other/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno/

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё.

Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами.

Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

• Как найти хороших жильцов?
• Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
• Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов.

Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного.

А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен.

То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры.

Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду.

Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор.

Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт.

Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте.

Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах.

Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении.

Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все.

Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок.

Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Буду рада, если это поможет и вам.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка.

Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества.

Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов.

Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Важно

Составление договора аренды – гарантия того, что хозяин квартиры будет платить налоги в пользу государства. Это значит, что вы являетесь законопослушным гражданином и не уклоняетесь от своих прямых обязанностей. Вот почему специалисты не рекомендуют сдавать квартиру родственникам или знакомым на основании устной договоренности.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо.  Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

• Паспорт;
• Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
• Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
• Кадастровый паспорт на жилое помещение;
• Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
• Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
• Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

• Акт приема-передачи квартиры;
• Опись имущества к договору найма;
• Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Тонкости заключения договора

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде.

Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель.

Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет.

И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной.

Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

• Штрафами от налоговых органов;
• Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
• Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
• Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Существенные условия соглашения

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

• Цена договора и порядок внесения денежных средств;
• Права и обязанности сторон сделки;
• Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
• Обеспечение исполнения обязательств по договору;
• Срок действия соглашения;
• Основания для изменения или расторжения документа;
• Условия передачи конфиденциальной информации;
• Способы разрешения споров;
• Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
• Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия.

Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста.

Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Произвести оплату можно двумя способами:

• Передать наличные средства под расписку хозяина;
• Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.

Важно

Главное – не передавать деньги без документального подтверждения. Конечно, перечислять деньги банковским переводом гораздо проще, да и у вас на руках останутся квитанции, подтверждающие факт оплаты. Тем самым продавец не сможет отрицать получение платежа.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

• Оплата НДФЛ;
• УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли.

Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу.

Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо.

За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Источник: https://svoyurist.com/zhilishhnyie-tonkosti/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu