Инвестиции в недвижимость — что это, с чего начать, риски + советы

27 июня 2019

Сегодня перед белорусами стоит вопрос – куда и как вкладывать свободные капиталы, чтобы они не только не обесценивались из-за инфляционных процессов, но и приносили стабильный доход.

Жители многих стран покупают акции различных предприятий и таким образом пытаются обезопасить себя, но это довольно рискованные вложения, да и по различным причинам среди наших соотечественников не пользуются популярностью. Зато инвестиции в недвижимость на многолетнем опыте доказали свое преимущество. Чем такая деятельность привлекает людей?

1. Высокая ликвидность. Во все времена рост численности населения намного опережает возможности жилищного строительства. Это значит, что спрос на жилье не только стабильно гарантирован, но и постоянно возрастает, инвестиции финансов недвижимость оправданы.
2. Длительная доходность. Владельцы могут сдавать коммерческие объекты, земельные участки, квартиры и дома в аренду. Срок заключения договора минимум один год, причем всегда есть возможность его перезаключить или составить новый с корректировкой условий.
3. Доступность вложений. Крайне востребованы инвестиции застройщиками, для привлечения денег на начальном этапе они предусматривают бонусные программы, что дает возможность значительно уменьшать стоимость квадратного метра недвижимого имущества. На этапе готового жилья она увеличивается на 15-20%. При продаже эта разница – чистая прибыль.
4. Различные варианты получения прибыли. Каждый инвестор может без проблем выбрать для себя оптимальный способ вложения денег с учетом их количества и планируемого использования объекта.

Но не все так идеально с инвестициями в недвижимость, есть и специфические проблемы.

Проблемы инвестиций

Как и каждый вид бизнеса, инвестирование в недвижимость имеет свои сложности.

1. Нестабильный спрос. Имеется в виду изменение цен на жилой дом или квартиру периоде нескольких лет. Существуют значительные колебания как по регионам, так и по стране в целом, свои корректировки вносит экономическая ситуация в данный период времени. Но в дальнесрочной перспективе цены всегда повышаются.
2. Большая разница в стоимости между различными городами. Это не критически важный момент для инвестиций частных лиц в недвижимость – невысокая стоимость автоматически требует меньших вложений на начальном этапе инвестирования.
3. Высокие расходы на коммунальные услуги и налоги. Факторы носят объективный характер, их нельзя избежать, с ними следует смириться и учитывать по время расчетов доходности вложенных в инвестиции в недвижимость средств.

Крупные игроки используют посредничество в процессе инвестирования в недвижимость, обращаются к риелторам, профессионально занимающимися таким бизнесом.

Они постоянно анализируют состояние рынка, изучают объекты, узнают максимум информации о застройщиках, могут предвидеть среднесрочную перспективу изменения цен.

Люди с небольшими средствами в большинстве случаев пытаются сэкономить и самостоятельно принимают решения об инвестициях в недвижимость. Результат может быть различным, часто зависит от удачи.

Виды инвестиций

Несмотря на наличие определенных рисков, большинство специалистов считают инвестиции в недвижимость наиболее стабильным и гарантированным доходом.

Особенно спокойно себя чувствуют те лица, которые могут распоряжаться объектами длительное время, они спокойно реагирует на кратковременное колебание конъюнктуры.

В зависимости от целевого назначения объектов риелторы различают несколько видов инвестиций в недвижимость.

1. Жилищная (городские квартиры)

Заработная плата в больших населенных пунктах намного выше, чем в сельской местности, как следствие – горожане в состоянии платить больше средств за покупку или аренду. Есть два способа получения прибыли от вложения капиталов в такие объекты.

1. Спекулятивный. Еще на начальном этапе инвестор планирует перепродать квартиру, прибыль получает одноразово за счет разности вложений на стадии строительства и конечной ценой готового жилья. Для увеличения доходности инвестиций в недвижимость необходимо обращать внимание на планировку помещений, расположение жилья, его техническое состояние. Большое значение имеет существующая инфраструктура: школы и детские сады, магазины и спортивные залы, остановки городского транспорта и места для отдыха.
2. За счет сдачи в аренду. Доход от инвестирования в недвижимость длительный, ежемесячные платежи зависят от многих факторов. Арендаторы пытаются выбрать жилье как можно удобнее и по самой низкой стоимости, это закономерное стремление. Для увеличения прибыльности инвестиций в недвижимость следует обращать внимание на все незначительные нюансы, а не только на техническое состояние квартиры. Многих потенциальных клиентов интересуют соседи, состояние отопления, толщина стен и прочите архитектурные характеристики строения.

Жилая недвижимость дает возможность получить прибыль примерно 65% от начального капитала. Что касается аренды, то здесь существуют значительные колебания в зависимости от текущих цен и коммерческих навыков собственника квартир.

2. Коммерческая

Новичкам заниматься таким вложением не рекомендуется, без практического опыта и теоретических знаний получить доход очень сложно. Деньги вкладываются в большие офисные помещения, торговые и спортивные залы, склады, производственные цеха и т. д. Стоимость коммерческих помещений может составлять десятки миллионов рублей, а срок окупаемости растянется на десятилетия.

Перед принятием окончательного решения об инвестициях в недвижимость надо внимательно изучить существующие законодательные акты и решения местных органов самоуправления, исключить риски появления проблем с различными контролирующими организациями, знать специфические требования по охране окружающей среды к предприятиям. Уровень доходности инвестиций в недвижимость высокий, но вложения должны делаться на длительный период времени.

3. Земельная

Один из лучших вариантов вкладывать деньги в долгосрочные инвестиции. Вне зависимости от экономических и политических факторов, земля всегда в цене. Длительное владение участком не влечет никаких материальных потерь, его проще оформить, почти исключается вероятность мошенничества.

Правда, до приобретения надо точно определиться с дальнейшими действиями и с учетом этого удачно выбрать участок. Участок можно продать под строительство или сдавать в аренду для ведения сельскохозяйственного производства.

Недостаток – частая смена законодательства, постоянное ужесточение требований по использованию земли.

Никто не может дать гарантии, что через какое-то время государство не национализирует землю или не продаст его новому владельцу.

4. Зарубежная

Очень привлекательная инвестиция в недвижимость, но доступна лишь небольшому кругу наших соотечественников. Развитые европейские государства – идеальный вариант вклада. Кроме гарантированного получения дохода, в некоторых странах инвестор имеет постоянного проживания, а со временем оформляет гражданство.

Как заниматься инвестициями с небольшим стартовым капиталом

Лучше вкладывать собственные средства, только таким способом можно добиться максимальной прибыльности инвестиций в недвижимость. Но и те, у кого на данный момент собственных денег недостаточно, могут вложить в недвижимость. Есть несколько способов обойтись незначительным стартовым капиталом.

1. Кредит. Некоторые банки при наличии положительной кредитной истории охотно выдают большие кредиты на долговременный период. Недостатков у метода два. Первый – придется выплачивать большие проценты, что заметно уменьшает прибыльность инвестиций в недвижимость. Второй – в случае нарушения кредитных обязательств убытки достигают больших сумм, при этом право собственности теряется.
2. Заем у друзей или родственников. Идеальный вариант – взять деньги без процентов, успешно их вложить в инвестиции в недвижимость и вернуть в оговоренные сроки. Если это условие не выполнено, то в лучшем случае друзья превращаются во врагов, в худшем – длинные судебные разбирательства.
3. Соинвестирование финансов в недвижимость. Надо привлечь партнеров с большими материальными возможностями, убедить их в надежности и прибыльности вложения. Недостаток – соучредители всегда требуют большую часть прибыли, следует внимательно обдумать условия совместной деятельности.

Рынок недвижимости в Беларуси

На ценообразование стоимости жилья и вложений оказывает влияние несколько факторов:

• динамика изменения доходов населения;
• объем жилищного строительства;
• государственная политика по ипотечным кредитам.

Что касается зарплат, то к концу 2019 года планируется их увеличение в среднем до 1025 рублей, это не та сумма, которая может заметно повлиять на формирование стоимости квартир и популярность инвестиций в недвижимость.

В 2019 году в Беларуси должно быть сдано в эксплуатацию примерно 4 млн. м2 жилья, из них с помощью государства строится 1,6 млн. м2. Аналитики рынка ожидают, что к концу года средняя цена квадратного метра будет в пределах 1020 рублей, что делает привлекательными вложения.

С ипотечным кредитованием сложнее. Большинство банков увеличивают проценты, а некоторые совсем прекратили выдачу. В настоящее время есть возможность брать займы под 15–16%, что не стимулирует вложение денег.

Все приведенные параметры средние, с учетом индивидуальных характеристик разброс очень большой. В регионах жилье можно купить намного дешевле, но и значительно поднять спекулятивные цены также не удастся, инвестиции в недвижимость малоприбыльны.

Инвестиции в недвижимость, с чего начать

Успех вложения средств в недвижимость напрямую зависит от действий инвестора. Для минимизации рисков следует выполнять несколько универсальных советов.

1. Трезвая оценка финансового состояния. Имеются в виду не только личные средства для инвестирования капитала в недвижимость, но и возможные займы, условия выплаты процентов и т. д.
2. Изучение рынка предложения и спроса. До вложения денег анализируются данные прошлых лет, делается перспективный прогноз.
3. Выбор способа инвестирования. Из всех вышеперечисленных вариантов подбирается наиболее подходящие, по этому направлению выполняется углубленный анализ ситуации.
4. Приобретение объекта. Сделка должна быть грамотно оформленной с соблюдением всех законодательных норм.
5. Получение прибыли. Объекты можно сдавать в аренду или перепродавать.

Недостаток знаний может стать причиной убыточности вложенных средств, об этом инвесторы должны всегда помнить, перед тем как инвестировать в недвижимость.

Как увеличить прибыльность инвестирования

Вариант один – купить дешевле, а продать дороже. Как это можно сделать на практике?

1. Покупка квартиры в очень плохом состоянии. Жилье можно приобретать у опустившихся собственников, одиноких стариков и прочего контингента, который по тем или иным причинам не в состоянии следить за жильем. После капитального ремонта стоимость увеличивается в несколько раз – доходное инвестирование в недвижимость.
2. Приобретение квартир на аукционе реализации имущества недобросовестных заемщиков. Банки дают кредит в залог недвижимости, при невыполнении договорных обязательств у заемщика собственность изымается и выставляется на продажу по демпинговым ценам.
3. Перепланировка квартиры с достройкой мансардных помещений. Выгодное вложение в недвижимость, сулит большие прибыли, но вариант не всегда возможен. Такими работами могут заниматься профессиональные строители, а собственник должен обеспечить полный пакет разрешительных документов.
4. Переоборудование нежилых помещений в жилые и наоборот. Эффективность инвестиций в недвижимость зависит от региона и экономической ситуации. Если бизнес активно развивается, то большим спросом пользуются производственные помещения. Такой же всплеск потребления и на жилищном рынке. Недостаток такого вложения – в небольших населенных пунктах делать переоборудование нецелесообразно.

Можно заниматься инвестициями в новую недвижимость, покупать новостройки, строить коттеджи, гостиницы, торговые и развлекательные центры. Но эта деятельность требует огромного стартового капитала и сопряжена с большими рисками.

Вклады в жилые и коммерческие объекты приносят стабильные доходы, незначительные кратковременные колебания большого влияния не оказывают. Единственный реальный риск вложения в недвижимость – экономический кризис. Для восстановления предыдущих позиций понадобится много времени.

Источник: https://www.hata.by/articles/investicii_v_nedvizhimost_problemy_vidy_sovety_po_vygodnomu_vlozheniju-8895/

Инвестиции в недвижимость — как выжать максимум прибыли

Тема инвестиций в недвижимость риторическая и с каждым днем в ней возникают новые нюансы.

В связи с экономическим давлением на Россию инвесторы ищут куда вложить деньги, не столько для увеличения вложений, сколько для их сбережения.

Люди часто задают вопросы по выбору касающиеся вложения денег в недвижимое имущество, поэтому сегодня ответим всем сразу и поделимся своими знаниями в обзорной статье.

Преимущества и недостатки инвестирования

Даже следуя принципам Кийосаки и делая ежемесячные накопления в виде 20% от зарплаты, можно остаться в убытке. Нужно учитывать, что растущая инфляция «съедает» большую часть наших сбережений. Самый логичный выход из ситуации — грамотные капиталовложения. Рассмотрим основополагающие привилегии инвестирования в недвижимость:

• Широкий выбор объектов (инвестирование в новостройки, загородные дома, коммерческие помещения);
• Универсальность и востребованность сделок (продажа, обмен, сдача в аренду);
• Ежегодное подорожание квартир на фоне возрастающей инфляции (при условии, что она не опережает рост цен);
• Возможность вхождения на жилищный рынок с ограниченным бюджетом (инвестиции в новостройки или долевые фонды).

При всей своей стабильности вложения в жилье все же связаны с определенными рисками:

• Отсутствие спроса и высокая конкуренция на рынке недвижимости в небольших регионах;
• Необходимость вносить платежи за коммунальные услуги и обслуживание дома в период простоя;
• Снижение цен на жилье в связи с экономической стагнацией в стране или регионе;
• При инвестировании в жилую недвижимость невозможно срочно взять понадобившиеся финансы.

Виды объектов инвестиций в недвижимость

Загородные коттеджи

Инвестировать в недвижимость за чертой города выгодно. Сделки с загородными домами по доходности не уступают остальным видам капиталовложения. На праздники и выходные люди все чаще стараются выбираться в экологически-чистые районы. Вариантов выбора объекта покупки несколько: коттедж, участок, недострой.

Жилое имущество

Заработок от инвестирования в жилую недвижимость сводится к экономной покупке и постперепродаже с наценкой или предоставлению в аренду.

При инвестировании в новостройки учитывайте развитость инфраструктуры, планировку, состояние ремонта, этажность и соседство.

Иностранное жилье

Покупка жилья заграницей позиционируется как высоколиквидная сделка. Чтобы они в действительности являлись таковыми, лучше инвестировать в недвижимость стран с сильной экономикой. Хорошим вариантом будут Швейцария, США, Сингапур и др. страны с высокой концентрацией торгово-промышленных центров.

Коммерческие здания

Сдача площадей для бизнес-арендаторов — прибыльный вид инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако из-за высокого порога вхождения текущий способ капиталовложения подходит далеко не всем. Как правило, физические лица инвестируют в помещения для бизнеса, покупая акции. Окупаемость по вкладам составляет порядка 10 лет.

Земельные участки

Покупка земельного участка имеет ряд нюансов, начиная от оценки и заканчивая изменениями целевого назначения. Тем не менее ввиду своей бюджетности — это самый доступный вариант инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в землю бывают краткосрочными и долгосрочными. В первом случае земли покупают под строительство, во втором — используют для сельхоз угодий.

Необходимо учитывать, что объекты для инвестиций имеют разную чувствительность к инфляции.

Надежнее всего защищены от инфляции объекты с коротким сроком окупаемости, цену на аренду которых устанавливает сам арендатор, например торговые помещения. То же самое касается долгосрочной аренды.

Гостиничные номера и посуточные квартиры более уязвимы, ведь цена аренды корректируется постоянно с учетом инфляции. Объекты и их чувствительность к инфляции, представлены в следующей таблице:

Основные этапы инвестирования в недвижимость

Коммерческие инвестиции не такое простое дело как кажется на первый взгляд. Риск купить некачественный объект есть всегда. Поэтому начинающим инвесторам стоит воспользоваться следующим алгоритмом:

Оценка финансовых возможностей

Первым делом определите сумму, которую готовы потратить на инвестиции. При скромном бюджете можно привлечь следующие источники финансирования:

• Займ у друзей и родственников;
• Потребительский кредит;
• Соинвестирование.

Анализ предложений рынка недвижимости

На данном этапе полезно заняться мониторингом цен на жилье. Для этого можно воспользоваться СМИ или бесплатными досками объявлений. Достоверную информацию можно также почерпнуть на региональных сайтах аналитических центров.

Выбор объекта инвестиций

После того как вы уже определились с направлением инвестиций и имеете несколько альтернативных вариантов, не торопитесь принимать решение о покупке. Поговорите с собственниками жилых домов, соберите как можно больше информации о преимуществах и недостатках района, сравните объекты между собой. Особенно это касается инвестиций в коммерческую недвижимость.

Покупка недвижимости

Сделки связанные с приобретением недвижимости имеют много нюансов. В первую очередь стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Наличие и подлинных правоустанавливающих документов;
• Дееспособность бывших владельцев и лиц, прописанных в квартире;
• Наличие у жилья обременений;
• Узаконенность перепланировок.

Перепродажа и сдача недвижимости в аренду

С какой бы целью вы не купили имущество для сдачи или перепродажи, имейте в виду, что минимальный срок возврата инвестиций в новостройки при продаже — 3 года, а при предоставлении в аренду порядка 8 лет.

Весомым фактором при этом выступает территориальное расположение объекта. По аналитическим данным на начало 2018 года быстрее всего арендное жилье окупиться в Красноярске, Новосибирске и Челябинске.

Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость при сдаче в аренду в крупнейших агломерациях России показаны на схематичном изображении:

Способы разумной экономии на покупке жилья

Купить новострой можно за 50% от стоимости квартиры под ключ. Но вкладчики не спешат с инвестированием в коммерческую недвижимость, ведь при недострое риск пополнить ряды обманутых вкладчиков очень высок.

Приобрести квартиру по невысокой цене можно в черновом варианте. Но в этом случае вам всё же придётся вложить деньги в недвижимость на ремонт и обстановку.

Существуют и более разумные способы экономии. Например, инвестирование в коммерческую недвижимость арестованную банком. Залоговые помещения продаются на аукционах по минимальной цене. При таком варианте существует одно значительное препятствие: компании не афишируют проведение выгодных мероприятий, потому что судьба недвижимости уже предопределена заранее.

Информацию можно отслеживать самостоятельно на сайтах или в Едином Реестре РФ в разделе о банкротстве юр.лиц.

Советы по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

1. Организуйте перепланировку. Квартиры улучшенной планировки продаются на 10-15% дороже. Разделите комнату на кухню и студию. Предварительно проконсультируйтесь о возможности перепланировки в БТИ, некоторые изменения запрещены;
2. Расширьте площадь помещения. В частных домах это можно сделать с помощью дополнительного пристроя, например, переделка чердака в мансарду;
3. Сделайте косметический ремонт и продайте квартиру на 10% дороже, так же этот момент может значительно ускорить продажу;
4. Переведите квартиру в нежилую площадь. В разных районах спрос на жилые и нежилые помещения неравномерен. Поэтому зачастую, чтобы начать зарабатывать, инвестору достаточно перевести жилую квартиру в офис или наоборот.

Заключение

Как видите, инвестиции в недвижимость имеют менее агрессивные риски по сравнению с другими видами инвестирования. Вложить деньги в недвижимость означает получить возможность пожизненного пассивного заработка не только для себя, но и для детей. Планируйте свои финансы и осуществляйте разумные капиталовложения. Ведь, как известно, человек, который не инвестирует — бедный человек.

Тематическое видео от специалиста:

Источник: https://vkoshelek.com/investitsii-v-nedvizhimost/

Как правильно инвестировать в недвижимость: практические советы и рекомендации

Каждый человек старается достигнуть материального благополучия и финансовой независимости. Причем для многих людей обязательным символом стабильности и состоятельности является владение определенным недвижимым имуществом, а точнее само инвестирование в недвижимость.

И действительно, вложение свободных средств в этом направлении является весьма удачным решением.

Однако не стоит полагать, что достаточно лишь найти и приобрести жилье подешевле, подождать около года и продать его подороже, уплатив налог и радостно подсчитав прибыль.

к оглавлению ↑

Практические советы по инвестированию в недвижимость

к оглавлению ↑

Определение состояния рынка

Прежде всего, вам необходимо точно определить состояние рынка недвижимого имущества, куда вы собираетесь вложить свои накопления. Так, он может находиться на стадии активного роста, спада или же томительного ожидания, когда мнения авторитетных риелторов о дальнейшем движении тренда расходятся.

Если вы решите просмотреть график динамики роста и цен на недвижимость интересующего вас города или же целой области, то заметите, насколько сильно он может изменяться в течение всего нескольких лет. Благо, подобная информация в достаточном количестве находится в свободном доступе в интернете и не только.

Здесь следует выделить основную закономерность – когда цены на жилье находятся на минимальном уровне, то следует приобретать интересующий вас объект. Позже, когда его стоимость вырастет, недвижимость следует продавать. В течение всего это времени и, если захотите, в будущем можно сдавать его в аренду. Но подробнее об этом будет рассказано далее.

к оглавлению ↑

Период времени инвестирования в недвижимость

Следует понимать, что вложение в недвижимое имущество следует относить к долгосрочным инвестициям сроком от 1–3 лет. Причем часто такую деятельность можно назвать спекуляцией, которая возможна лишь при растущем тренде.

Если же вы решаете приобрести жилье на первичном рынке, то есть только что построенное или же находящееся на определенной стадии возведения, то срок сдачи дома в аренду может существенно задержаться.

Конечно, это будет дешевле, чем покупка уже обжитой квартиры (вторичный рынок) в давно построенном доме.

Но следует понимать, что полноценный ремонт и обустройство квартир в новостройках могут затянуться до 1–2 лет.

И даже если вы все это сделаете раньше остальных владельцев соседних квартир, потенциальные арендодатели вряд ли сильно заинтересуются вашим предложением до окончания полного окончания ремонта всего здания. То есть срок окупаемости вашего инвестирования в недвижимость в данном случае может затянуться.

Как вы понимаете, приобретение жилья на вторичном рынке обойдется дороже, но и срок окупаемости вашего вклада уже существенно сократится.

к оглавлению ↑

Желаемый доход

Конечно, в данном случае все будет зависеть от конкретного города и состояния рынка. Но рассчитать приблизительный доход от будущего приобретения недвижимого имущества вполне возможно уже сейчас. Сначала вам следует узнать среднюю стоимость квартиры или дома в интересующем вас районе или же в целом городе.

Информацию о стоимости аренды жилья можно найти в местных газетах, а также на специализированных сайтах. Затем рассчитайте размер дохода от сдачи вашего потенциального приобретения в аренду, и вы поймете, на какие дивиденды можно рассчитывать в будущем. Это касается не только жилой площади, но и различных офисов, гаражей и прочего.

к оглавлению ↑

Время для работы с инвестированием в недвижимость

Среди многих людей широко распространено мнение, что достаточно создать себе источники пассивного дохода и можно всю оставшуюся жизнь ничего не делать. Однако это далеко не так.

Если рассматривать вложения в недвижимость, то в большинстве случаев вам придется потратить массу сил, времени и средств на ремонт, должное обустройство жилой площади, покупку различного оборудования и необходимой техники.

Но и это еще далеко не все. В дальнейшем вам придется постоянно управлять вашими объектами вложения, следить за их состоянием, а также регулярно общаться с арендодателями, риелторами и различными службами.

Также будут наблюдаться ощутимые отличия в зависимости от того, в какой сегмент рынка вы вкладываетесь. Затраты денежных средств, времени и усилий владельца жилой квартиры, рабочего офиса, магазина, земельного участка и жилья, которое посуточно сдается в аренду, будут весьма сильно различаться.

к оглавлению ↑

Сумма вложений

Конечно, конкретную сумму для будущих вложений в недвижимое имущество вы определяете самостоятельно. И уже исходя из ее величины определяется конкретный ценовой уровень, местоположение и сам сегмент рынка.

Здесь стоит отметить, что рынок недвижимости далеко не ограничивается одной лишь жилплощадью. Кроме квартиры и дома, вы можете приобрести складское помещение, земельный участок, автомобильный гараж или рабочий офис. С каким из этих объектов вы желаете работать в будущем? Возможно, какой-либо из сегментов рынка вам знаком больше, чем остальные?

к оглавлению ↑

Важные рекомендации по инвестированию в недвижимость

к оглавлению ↑

Знайте свой район

Скорее всего, вы уже слышали поговорку о трех наиболее важных факторах при выборе недвижимого имущества: расположение, расположение и снова расположение. И это действительно так. Перед покупкой недвижимости следует как можно более тщательно изучить объект ваших вложений, а особенно его местонахождение.

Возможно, есть какие-либо существенные особенности, наподобие вида из окна на протекающую реку, оживленную автомобильную трассу или же вообще свалку мусора. Насколько развита окружающая инфраструктура и удобен ли для проживания район? Вы никогда не угадаете все эти мелкие на первый взгляд нюансы, пока самостоятельно не соберете как можно больше информации о потенциальном приобретении.

к оглавлению ↑

Местная недвижимость

Скорее всего, вы отлично знакомы с той местностью, где вы постоянно проживаете. И если в этом районе есть привлекательный объект для вложения денег, то лучше уделить внимание ему, чем искать недвижимость в других городах или странах.

Конечно, это вовсе не означает, что нужно приобретать все то, что только можно увидеть из вашего окна. Но стоит понимать, что для должного ознакомления с недвижимым имуществом на незнакомой территории у вас уйдет намного больше сил и времени.

к оглавлению ↑

Однокомнатная квартира

Именно этот вариант для вложения денег в сфере недвижимого имущества является одним из наиболее популярных. В данном случае целевая аудитория потребителей достаточно велика.

Это и одинокие молодые люди, разведенные мужчины и женщины, а также овдовевшие пенсионеры. Как вы понимаете, такие арендаторы редко нуждаются в большом и просторном жилье.

Причем однокомнатной квартирой легче управлять, следить за ее состоянием и, соответственно, проще искать покупателей или сдавать жилье в аренду.

к оглавлению ↑

Резервный фонд

Весьма распространенной является ситуация, когда человек живет в одном жилье, а другое свое имущество, то есть вторую квартиру или дом, сдает в аренду.

Как вы понимаете, периодически приходится чинить санузел, кровлю, водопровод или же просто совершать косметический ремонт.

Если вдруг произойдет какая-либо поломка и у вас не окажется денег на ее устранение, то вы рискуете упустить прибыль за период накопления нужной суммы. Именно для таких непредвиденных ситуаций нужно иметь определенный резервный фонд.

к оглавлению ↑

Время на обучение

Если вы всерьез решили заняться инвестированием в недвижимость, то не пожалейте времени на детальное изучение этой сферы вложения капитала.

Сегодня существует огромное количество информации на эту тематику. При покупке книг лучше отдавать свое предпочтение практическим руководствам по приобретению, продаже и сдаче недвижимого имущества в аренду.

Также не забывайте о различных тренингах и онлайн-семинарах.

к оглавлению ↑

Найдите толкового риелтора

Далеко не все агенты в сфере недвижимости могут оказаться полезными для выгодного вложения капитала.

Когда вы решите обратиться за помощью к риелтору, убедитесь, что он имеет хороший послужной список и должный опыт, то есть большое количество проданных объектов.

Такой человек должен понимать сущность доходности вкладываемого капитала (ROI), чистой операционной прибыли (NOI), а также других важных показателей целесообразности и рентабельности инвестиций в недвижимое имущество.

к оглавлению ↑

Вступайте в местные инвестиционные клубы

Где еще можно почерпнуть массу ценной информации, как не у более опытных коллег? Местные инвестиционные клубы предоставляют вам отличную возможность перенять практический опыт других инвесторов, узнать их мнение, получить советы и рекомендации. Если же в вашем населенном пункте нет такого сообщества, то можно поискать его в интернете (форумы и блоги) или же создать клуб самому.

к оглавлению ↑

Рентабельная доходность

Недвижимость, которая обеспечивает вам более 1% доходности от ваших вложений в месяц, можно считать удачным приобретением. То есть если вы хотите приобрести дом за 100 000 долларов, и он будет приносить вам менее 1000 долларов в месяц, то лучше поискать более целесообразный объект для вложений.

Как видите, чтобы заниматься инвестированием в недвижимость необязательно быть уникальным гением или же доктором экономических наук. Достаточно лишь обладать здравым смыслом, понимать законы рынка и, конечно, иметь намерение развиваться в этой нише в дальнейшем. Успехов!

Алексей Пивень

Источник: https://finansy.name/investicii/investirovanie-v-nedvizhimost.html

Как инвестировать в недвижимость — советы от RegionalRealty.ru

Один из богатейших людей планеты начинал с инвестиций в недвижимость. Ему было 14 лет, когда он купил 40 акров земли и сдал фермерам в аренду. Звали этого человека Уоррен Баффет.

Каждый так или иначе задумывался о том, как можно выгодно инвестировать в недвижимость.

Эта статья будет полезна не только профессиональным инвесторам, но и тем, кто лишь планирует заработать на недвижимости и не знает, с чего начать.

Так как же можно инвестировать в недвижимость?

1. Как инвестировать в квартиру или дом

Квартира или дом — один из самых популярных способов вложения средств. По сравнению с недостроенным жильем, рисков меньше, по сравнению с покупкой земли — нужно меньше средств. Тут все просто: можно подождать, пока стоимость квартиры или дома не увеличится, а потом продать, можно сдать в аренду.

Вопрос другой: какого класса недвижимость покупать? Это зависит от целей: если покупаете с последующей продажей, лучше покупать элитное жилье, если же арендовать-то лучше брать вторичку. Сдавать в аренду элитное жилье рискованно: вы не можете быть уверенны, как будут обходиться с квартирой/домом постояльцы.

А ремонт в люксовых апартаментах — процесс затратный.

2. Как инвестировать в комнату

Если на целую квартиру денег нет, то можно приобрести комнату. В этом случае можно хорошо заработать на аренде. Зачастую, прибыль от аренды одной комнаты получается больше, чем от целой квартиры, при этом меньше ответственности. Комната — идеальный вариант начать карьеру в сфере инвестиций.

Если вы решили купить комнату, учтите:

• Покупать лучше ту комнату, на которую есть отдельное свидетельство о праве собственности. В документе должно быть указано, что комната — изолированное жилое помещение. В этом случае можно потом самостоятельно продать ее.
• Если на комнату нет отдельного документа, значит вы покупаете долю в квартире. Это вариант подешевле, однако при продаже или аренде возникнут трудности. Так, вам придется извещать второго собственника о любых операциях с долей. При продаже обязательно нужно разрешение всех собственников жилья.

3. Как инвестировать в недостроенную квартиру или дом

Купить жилье на этапе котлована — популярная инвестиция среди тех, кто не может себе позволить другой тип недвижимости. Из-за высоких рисков стоимость такой недвижимости маленькая, иногда скидка достигает 50%.

Однако тут важно выбрать надежного застройщика, у которого есть аккредитация. В этом случае можно получить ипотеку, хотя банки поднимают ставки на 1–3% из-за рисков.

После оформления прав собственности банк снижает ставки до уровня вторичного жилья.

Советы по инвестициям в недостроенное жилье:

• Покупать недостроенное жилье лучше, если вы планируете лишь долгосрочную инвестицию в недвижимость: стройка может затянуться, не говоря уже о рисках заморозки.
• Если вы берете кредит в банке, соотнесите процентную ставку и рост цен на недвижимость. Будет ли вам выгодно потом продать жилье, если вы возьмете ипотеку?
• Недостроенное жилье лучше покупать в центральных районах: чем престижнее дом, тем выгоднее инвестору.
• Обратите внимание на число банков, готовых дать кредит на выбранную вами недвижимость. Чем больше, тем лучше: значит банки доверяют застройщику и рисков меньше.
• Обращайте внимание на программы по застройкам, контролируемые государством.
• Вы не сможете приобрести недостроенное жилье по договору купли-продажи, потому как недвижимости официально не существует. Договор о переуступке — самый популярный способ зафиксировать свои права на недвижимость.

4. Как инвестировать в коттедж

Многие эксперты утверждают, что загородная недвижимость стала менее популярной среди других видов инвестирования. Оно и понятно: цены на коттеджи растут медленно. В местах, отдаленных от больших городов также плохая инфраструктура, что уменьшает инвестиционную привлекательность коттеджей.

Хотя говорить так категорично не стоит. Коттеджные поселки близ городов все же имеют спрос: из-за высоких цен на городские дома многие предпочитают переезд в пригород.

Часто коттеджные поселки не пользуются спросом из-за ошибок застройщика: неверно выбрали место для застройки, не проанализировали рынок в целом.

Не доверяйте рекламной компании девелопера, которая обещает высокие доходы: проанализируйте сами, каков спрос в конкретном месте в конкретное время.

5. Как инвестировать в землю

Земля — недвижимость в чистом виде. Он не может обесцениться как ценные бумаги, она не может разрушиться, как здания. Земля всегда в моде. Вы можете купить землю и она принесет вам прибыль, несравнимую с доходами от банковских депозитов, золота, нефти.

Как можно инвестировать в землю:

• Ищите землю с потенциалом. Например, если продается ветхий дом в районе, в котором бурно развивается строительство. Скорее всего цена на землю спустя время значительно поднимется.
• У экспертов нет единого мнения о том, какого размера должна быть земля. Некоторые сходятся на цифре от 1 га, другие — от 3-х га. Это не значит, что если у вас нет финансов на оптовую землю, то лучше вовсе не покупать ее. Просто с этих цифр начинаются профессиональные инвестиции.
• Сельхозземли и земли, предназначенные под строительство торговых площадей — долгосрочные и самые выгодные вложения. Земли, предназначенные под жилищное строительство — краткосрочное и менее выгодное вложение.
• Многие банки выдают земельную ипотеку.

Что можно сделать с землей:

• Самый простой и распространенный способ — ждать пока земля вырастет в цене и после продать. Для любителей быстрых денег этот вариант не подходит: стоимость растет медленно, хотя и стабильно.
• Продать по частям в розницу — вариант реалистичнее и выгоднее. Только учтите одно, НО: если ваша земля имеет сельхозназначение, то продать под строительство будет трудно. Для этого надо перевести участок в другую категорию, например, в землю поселений. Процесс это сложный и непредсказуемый. К тому же за это придется раскошеливаться. О том, как поменять категорию земли, читайте в нашей статье.
• Передать землю застройщику, который все сделает за вас. От продаж готовых строений прибыль обычно делится поровну. В этом случае надо с умом подойти к выбору партнера.
• Поделить по частям и сдать в аренду. Но с арендой, как правило, много мороки: поиск арендаторов и контроль над ними требуют постоянного внимания.
• Самому застроить землю, домами, коттеджами, гаражами и т. д.

6. Как инвестировать в землю за границей

В некоторых странах (ОАЭ, Вьетнам, Сингапур) граждане других государств вообще не могут приобрести земельные участки. В большинстве же есть ограничения на покупку земли иностранцами. Однако, всегда можно обойти подобные ограничения. Часто хитрые покупатели регистрируют в этих странах юридическое лицо с иностранным капиталом: в этом случае можно купить землю.

Земля за рубежом — популярное капиталовложение для многих профессиональных инвесторов.

• Езжайте в страну, где собираетесь покупать жилье. Не доверяйте интернету в этом вопросе: лучше все увидеть своими глазами.
• Перед покупкой зарубежной земли изучите все юридические нюансы в этой стране. Узнайте, кто может купить землю, какие налоги, цена и спрос на землю.
• Инвестиционная привлекательность недвижимости варьируется и внутри стран. Если вы новичок, лучше обратиться к специалистам, которые помогут выбрать землю.
• Эксперты советуют заранее узнать, как можно застраховать будущую недвижимость.

7. Как инвестировать в квартиру/дом за границей

Это отличный вариант для людей которые хотят купить недвижимость в стране, где есть ограничения для иностранцев и обойти эти ограничения нет возможности. Неопытные инвесторы стремятся быстрее купить недвижимость за рубежом, при этом не беспокоясь о грядущих растратах.

Учтите, что процесс приобретения жилья в России сильно отличается о того, как работают зарубежные рынки недвижимости. Можно, конечно, порадоваться низким ценам на квартиры, купить, а потом столкнуться с непредвиденными растратами.

Вывод: при покупке недвижимости за границей, смотрите не только на цену, узнайте про все возможные расходы до, во время и после

8. Как инвестировать в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость — офисы, торговые помещения, гостиницы, кафе и рестораны, склады и гаражи, в общем, все, что так или иначе используется в коммерческой деятельности. С начала 2014 года объем инвестиций в России составил 3,7 млрд руб, 3,4 из которых пришлись на Москву. Если вы решили инвестировать в такие объекты, учтите:

• Самые доходные и самые дорогие объекты — на центральных улицах. Но и в таких местах цены отличаются в зависимости от наличия витринных окон, доступности общественного транспорта и сходных объектов поблизости. Если хотите купить объект под магазин/кафе/ресторан, обратите особое внимание на наличие парковок и путей подъезда.
• Многие инвесторы сходятся во мнении, что купить офисное помещение намного выгоднее, чем любой другой объект коммерческой недвижимости. Во всем мире рост инвестирования в офисы составил 11% в 2011 году. Это можно объяснить высокими доходами и «быстрыми деньгами» за счет аренды.

Предлагаем вашему вниманию видео об инвестициях в коммерческую недвижимость.

Также можете прочитать статью о том, как грамотно выбрать офис.

9. Как стать дольщиком

Еще один эконом-способ инвестирования в недвижимость. Хотя если вы хотите стать вторым собственником земли в 30 га, то экономным этот способ назвать нельзя. К тому же легко можно стать обманутым дольщиком. Хотя в случае «успеха» можно получить прибыль от 30 до 50%.

10. Как купить жилищный сертификат

Жилищный сертификат (ЖС) — это нечто вроде облигаций, которые выпускает девелопер. Доходность ЖС составляет 20–35%.

Как это работает:

Когда застройщик запускает строительство объекта, он выпускает ЖС под этот проект. Первичное размещение длится обычно год. Если вы частный инвестор, то можете купить столько ЖС, сколько захотите: и на 200 кв.м и на 1 кв.м. Каждый квартал цена на ЖС растет (теоретически может и уменьшаться, хотя редко) в зависимости от цены на данный объект, инфляции.

Есть и другие показатели индексации: все это прописано в условиях выпуска ЖС. По окончании строительства объекта у инвестора есть два месяца на обдумывание, что делать дальше. Инвестор может использовать свои ЖС, чтобы погасить часть квартиры или купить всю. Тут следует знать: чтобы потом иметь возможность выкупить всю квартиру, надо погасить не меньше 30% ее стоимости.

Второй вариант: продать «квадраты» и получить денежную компенсацию.

Минусы:

• «Серые» схемы, связанные с вексельными и предварительными договорами.
• ЖС — гарантированное право на определенное количество квадратных метров, однако в договоре не упоминается ни этаж будущей квартиры, ни другие параметры. Чтобы минимизировать этот риск, можно через договор резервирования закрепить за собой определенную квартиру. Однако чем меньше у вас квадратов, тем сложнее заключить такой договор с застройщиком.

Вы можете подробнее прочитать о том, как купить жилищный сертификат.

11. Как вложить деньги в закрытый ПИФ недвижимости

Закрытые ПИФ (ЗПИФ) — это не юридическое лицо, а коллективная структура. Пайщик — дольщик всего, что принадлежит этой структуре. Есть несколько типов ЗПИФов:

1. Девелоперские. Эти фонды сами строят и продают объекты коммерческой недвижимости.
2. Рентные. Покупают недвижимость и потом сдают ее в аренду, либо сами строят и сдают в аренду.
3. Условно причисляют и Ипотечные фонды. Они скупают ипотечные закладные у банков (рублевые) и получают доход от выплачиваемых заемщиками процентов.

Как это работает:

Инвестор покупает у фонда пай. Фонд вкладывает деньги всех пайщиков на строительство, куплю объектов недвижимости. После ЗПИФ покупает акции и валюту. В итоге девелопер расчитывает, какой доход принесли вложения фонда и выкупает паи по выросшей стоимости. Пайщик может не дожидаться этого и продать свои паи раньше.

При выборе этого способа следует учесть:

• ЗПИФы жестко регулируются государством, отсюда и минимальные риски инвестора.
• ЗПИФ прекрасно подходит для долгосрочных инвестиций.
• Недвижимость, которая входит в ЗПИФ не облагается налогом на имущество.

12. Как вложить деньги в зарубежный ПИФ недвижимости

В целом система зарубежных фондов схожа с российскими. Однако в каждой стране есть свои отличия. Наряду с большими прибылями (от 20 до 100% в год), больше и рисков: фонды многих оффшорных областей никак не защищены государством. В некоторых странах (Великобритания) инвестор никак не защищен от разорения фонда и не сможет в таких случаях получить гарантийную выплату.

К тому же, чтобы вложить в зарубежные ПИФы, нужен и капитал больше: не меньше $50 — 100 тыс. Эти деньги уйдут не только на фонд, но и на посредников.

Основные советы инвесторам:

• Продавать недвижимость выгоднее всего в теплое время года.
• Постоянно следите за экономической ситуацией в России и мире. В периоды кризиса можно покупать недвижимость с долгосрочными целями.
• Не гонитесь за быстрыми деньгами. Если недостроенное жилье дешево, значит тому есть причины. Сколько раз в своем городе вы проезжали мимо здания, которое стоит недостроенным несколько лет? И таких зданий немало. Внимательно изучите все нюансы перед покупкой.
• Не стоит также поддаваться панике рынка и продавать недвижимость при малейших перепадах в цене. Не повторяйте ошибку Уоррена Баффета. Ему было 11 лет, когда он купил акции одной фирмы за $38. Потом они снизились до $27 за штуку, а когда поднялись до $40, Баффет быстро продал их. А буквально через несколько дней не акции поднялись до отметки $200 за штуку. Оставалось только винить себя.
• Покупайте недвижимость по не рыночным ценам. Так вы и от рисков избавитесь и выгоду получите большую.

Есть вопросы по инвестированию в недвижимость? Задавайте их в комментариях! Или вы уже давно занимаетесь инвестициями и знаете побольше нашего? Поделитесь опытом, пишите в комментариях!

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-investirovat-v-nedvizhimost-sovety-ot-regionalrealty-ru/