Долевое строительство: что это и как принять долевое участие в строительстве

Сегодня купить недорогую квартиру в мегаполисе можно только одним способом – приняв участие в долевом строительстве на самом раннем этапе проекта. По прогнозам специалистов к концу 2017 года общая доля средств, вложенных частными инвесторами в жилищное строительство Москвы, составит порядка одного триллиона рублей.

Этому немало способствуют многочисленные поправки в 214 ФЗ, вступившие в действие с начала года. Граждане почувствовали себя более защищенными и перестали бояться отдавать свои деньги застройщикам.

Что представляет собой долевое строительство в свете последних изменений законодательства, каковы ближайшие перспективы развития этого рынка в Москве и Московской области? Будем разбираться.

Что представляет собой строительство при долевом участии

Долевое строительство – это один из видов инвестиционной деятельности, суть которой заключается в строительстве многоквартирного объекта на средства частных инвесторов.

Главными действующими лицами в этом процессе выступают застройщик – правообладатель или арендатор участка земли, на котором предполагается возведение дома, и дольщик – гражданин, предоставляющий свои деньги на строительство.

От этого сотрудничества выигрывают обе стороны: девелопер получает в пользование «дешевые» деньги, а инвестор приобретает жилье в новостройке на порядок ниже его рыночной стоимости.

Собственно поэтому предлагаемые за долевое участие в строительстве цены имеют такие низкие показатели.

Вместе с тем, в этой сфере присутствуют определенные риски. Граждане могут столкнуться с необязательностью и различными нарушениями со стороны застройщика, нельзя сбрасывать со счетов возможное банкротство компании. Поэтому, прежде чем стать участником долевого проекта, необходимо получить максимально полную информацию о строительной организации, изучить ее репутацию, поинтересоваться об уже завершенных стройках.

Следует также учесть, что участник не может просто так по своей инициативе разорвать отношения с застройщиком и покинуть проект. Для этого должны быть веские основания, предусмотренные 214 ФЗ. Однако закон позволяет дольщику в течение действия договора переуступить свои права другому участнику.

 Этапы совершения сделки

Долевое строительство жилья включает в себя ряд последовательных этапов. Если коротко, то этот процесс выглядит следующим образом:

1. Застройщик получает разрешение на возведение объекта.
2. Публикует на своем сайте информацию и проектные документы на стройку.
3. Привлекает к своему проекту частных инвесторов.
4. Заключает с дольщиками договоры и регистрирует их в Росреестре.
5. Возводит в соответствии с установленными в документах сроками многоквартирный дом.
6. Вводит его в эксплуатацию и передает участникам.

Требования, предъявляемые к застройщику

На строительном рынке работают сотни застройщиков, но далеко не каждый может организовать долевое строительство многоквартирных домов. Закон предъявляет очень жесткие требования к застройщикам, привлекающим средства граждан.

• На счету организации должно находиться минимум 2.5 млн. рублей, при условии, что общий объем возводимых площадей не превышает 1.5 тыс. кв. м. (сумма возрастает пропорционально увеличению объема площадей);
• У компании отсутствует задолженность по налоговым платежам;
• Застройщик не числится в реестрах недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников земельных аукционов;
• Компания не находится в стадии ликвидации, и в ее отношении не проводится процедура банкротства.

Застройщик, соответствующий перечисленным выше требованиям, может начинать строительство после получения разрешения на возведение объекта. Оно выдается после проверки строительной и проектной документации компании.

В Москве его выдает Мосгосстройнадзор, в Подмосковье – МСК.

Только проведя все обязательные организационные процедуры и закончив юридическое оформление документов, застройщик может приступать к привлечению инвестиций в долевое строительство.

Основным документом строительной компании является проектная декларация, которая содержит сведения о самой фирме, возводимом объекте, этапах строительства. Каждый квартал застройщик обязан вносить в нее изменения, связанные с ведением финансовой деятельности за отчетный период.

Все документы публикуются на официальном сайте строительной организации. Дольщики, прежде чем принимать решение о покупке квартиры в долевое строительство, должны внимательно с ними ознакомиться. Помимо этого, при личной встрече с застройщиком, они имеют законное право потребовать у него для ознакомления учредительные и иные документы компании. 

Основные положения договора

Отношения между застройщиком и участником проекта регулирует ДДУ, заключаемый в строгом соответствии с 214 ФЗ. Единая форма документа не предусмотрена, каждая компания разрабатывает свой договор. Однако есть обязательные положения, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Документ должен содержать:

• подробное описание передаваемого объекта;
• точный срок передачи жилья дольщику;
• цену договора, способ и сроки ее уплаты;
• гарантии на объект строительства;
• способ обеспечения обязательств застройщиком.

Это лишь основные положения ДДУ. Существует еще ряд важных пунктов, которые должны быть отражены в договоре. Боле подробно узнать, как должен выглядеть документ, можно в статье «Как правильно оформить договор долевого строительства».

Застройщик обязан побеспокоиться об обеспечении своих обязательств перед участником. Для этого ему необходимо либо получить поручительство банка, либо заключить договор страхования. В ДДУ включаются данные о страхователе или поручителе, которым может выставить счет дольщик, если строительная фирма не выполнит перед ним своих обязательств.

ДДУ приобретает юридическую силу только после прохождения обязательной регистрации в Росреестре. Гражданам, которые решили принять долевое участие в строительстве жилья, нужно знать, что делать какие-либо платежи по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован. Действия застройщика, требующего деньги ранее этого срока, незаконны. 

Какие обязательства возлагаются на участников сделки

Подписывая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства.

Застройщик обязуется:

• принять от дольщика денежные средства и направить их на возведение дома и на другие цели, разрешенные законодательством;
• провести необходимые процедуры по оформлению и регистрации ДДУ;
• построить объект, по качеству соответствующий условиям договора, и в строго отведенные сроки передать его дольщику;
• удовлетворять претензии участников по качеству объекта в пределах гарантийного срока, установленного законодательством.

Основная обязанность дольщика – вовремя и без задержек вносить платежи за квартиру. Оплата может осуществляться как единовременно, так и по частям в соответствии с графиком, прописанным в договоре. Участник также обязан в установленный законом и договором срок принять квартиру.

За неисполнение обязательств стороны несут ответственность друг перед другом. За нарушение сроков строительства и передачу некачественного жилья, застройщик обязан выплатить участнику неустойку, установленную законом. При существенных нарушениях со стороны строителей дольщик может по своей инициативе расторгнуть договор. В свою очередь застройщик также имеет право взыскать неустойку с участника, если последний более чем на два месяца просрочит оплату.

Строительство в Московской области

Долевое строительство в Москве и Подмосковье сегодня развивается очень бурно. Основными инвесторами строительства жилого сектора являются граждане, их вклад составляет 98% всех инвестиционных вложений.

Жители столичного региона принимают активное долевое участие в строительстве, в 2106 году в два раза возросло количество заключенных ДДУ по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Вместе с тем, ограниченная платежеспособность и растущий объем предложений вынуждает девелоперов в большей мере ориентироваться на покупателя со средним уровнем доходов. Появляется все больше жилья эконом класса, а в элитном сегменте заметно возрастает качество новостроек.

В столице и Московской области работает более ста девелоперских компаний. Крупнейшим застройщиком является группа компаний «ПИК», в которую в конце 2016 года влилась компания «Мортон». На общем счету этих застройщиков более 5 млн. кв.м. построенного жилья. В настоящее время среди множества предложений от застройщика, можно выбрать квартиры разной ценовой категории. Для продажи доступно как жилье эконом класса по цене от 1.7 до 5 млн. рублей, так и элитные новостройки, стоимость квартир в которых начинается от 10 млн. руб.

Еще один молодой, но уже известный игрок на строительном рынке жилья –  «Самолет Девелопмент». Компания образовалась в 2012 году, но уже имеет хорошую репутацию и активно застраивает Подмосковье жилыми комплексами эконом класса. Ценовые предложения застройщика входят в диапазон от 62 до 126 руб. за кв. м.

Концерн Крост – один из старейших девелоперов столичного региона, основанный в начале девяностых годов прошлого века. На его счету – более 450 построенных объектов. В настоящее время застройщик предлагает новостройки эконом, бизнес и элитного класса. Диапазон цен: от 74 до 210 руб. за кв. м.

Мы привели лишь несколько самых крупных и надежных девелоперов, на самом деле их намного больше. Вступить в долевое строительство в Москве несложно, сегодня нет проблем с предложениями. Но очень важно, прежде чем принять решение, тщательно изучить информацию о застройщике, проверить его документы и репутацию.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам всяческую помощь и поддержку, чтобы вы смогли максимально безопасно принять участие в долевом строительстве. На странице «Контакты» вы найдете все наше координаты.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/dolevoe-stroitelstvo

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

• Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
• Заключается договор долевого участия с дольщиками.
• Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
• После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик.

В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика.

Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

• Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

• Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

• Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

• Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

• Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

• Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

• Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е.

по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться.

Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

• Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.

• Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.

• Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

• Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
• Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

• Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.

• Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.

• Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

Источник: http://pro-ddu.ru/chto-takoe/

Долевое строительство: что это, как принять участие в долевом строительстве

Долевое строительство, что это такое? Как принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома и не прогадать с надежным застройщиком.

Информация актуальна для тех кто собирается взять квартиру по ДДУ до 1-го июля, т.к. данный вид строительства будет упразднен по законодательству РФ. Новая модель будет называться проектное финансирование.

Инвестирование в долевое строительство имеет неоднозначные отзывы. В массмедиа раз за разом появляется информация про обманные действия застройщиков.

Но с другой стороны такой вид инвестиций позволяет гражданам получить квадратные метры за более доступную цену. Экономия составляет в среднем 40 процентов. Но в таком виде строительства есть и свои ньюансы.

Про все плюсы и минусы долевого строительства будет идти речь в данной статье.

Долевое строительство  регулируется федеральным законом ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года. Он прежде всего направлен на защиту прав дольщиков и выступает регулятором его отношений с застройщиками.

Долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.

Кроме этого, в договоре присутствуют свои специальные условия, которые отличаются от договора обычного инвестирования:

• Стоимость объекта строительства и порядок внесения денег на счет застройщика;
• Объект строительства;
• Сроки долевого строительства, по истечении которых объект должен быть передан дольщику.

Документ заполняется и в бумажном виде регистрируется в Росреестре.

На практике процесс долевого участия в строительстве выглядит так:

1. Сторона договора – некая строительная компания приобретает участок;
2. Заключается договор между дольщиками, желающими приобрести недвижимость на выгодных условиях, и компанией;
3. Дольщики делают взносы (допустима рассрочка), полная сумма прописана в договоре;
4. После завершения строительства акт передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам.

Следует отметить, что строительство ведется именно на средства будущих обладателей объекта недвижимости. Выгоду получают все, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.

Преимущества долевого строительства

В условиях, когда цены на жилье в стране не маленькие, участие в долевом строительстве многоквартирных домов для обычных граждан очень хороший вариант. Кроме того стоимость уже готовой недвижимости, почти что в два раза больше, чем цена, которая будет внесена, если стать участником долевого строительства. Есть еще другой путь — ипотека, но сразу готовьтесь к большим переплатам по процентам.

При покупке квартиры в кредит можно сразу в нее вселиться и начать жить. А вот при договоре долевого строительства, дольщик получит квадратные метры только после передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Иногда возможность получить квартиру за цену ниже рыночной, намного выгоднее, чем уплата процентов в банк.

Какие есть риски при участии в долевом строительстве

До принятия регулирующего закона в 2004 году инвестиции в долевое строительство существовали давно и не всегда удачно. Регулирующими документами для такого вида деятельности являлись договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и недобросовестные застройщики часто использовали это в своих корыстных целях.

Федеральный закон о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но застройщики и сейчас находят лазейки, чтобы иметь как можно меньше обязанностей или вовсе их не выполнять. Не редко они идут на хитрость, не нарушая закон.

К примеру, заключают с покупателями обычные инвестиционные договоры. А те в свою очередь не предусматривают права дольщика в долевом строительстве.

Популярно использование предварительных договоров купли-продажи. При этом даже серьезные строительные компании используют такие, не совсем законными, методы.

Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:

• Сначала составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. В данном документе говорится о том, что только когда постройка объекта недвижимости завершится полностью, с дольщиком будет заключатся еще один уже основной договор купли-продажи. Кроме этого на период строительства все права на собственность недвижимости принадлежат застройщику, а дольщику-инвестору они перейдут только после заключения основного договора. Еще один ньюанс – такие в подобных договорах отсутствуют конечные сроки сдачи объекта недвижимости, то есть строительство может вестись сколько угодно. Помимо этого нет государственной регистрации, а это означает, что недобросовестный застройщик легко может заключить договоры с несколькими дольщиками на один и тот же объект недвижимости;

Есть еще и другие риски для дольщиков. Это может быть и банкротство компании, и плохое качество готового объекта по отношению к общепринятым нормам, и мошенничество с переводом денег на неизвестные счета.

Но при тщательном выборе застройщика возможно уменьшить риски до незначительных.

Как выбрать добросовестного застройщика

Выбор застройщика — ответственный шаг. Спешить в этом деле не стоит. В первую очередь надо ознакомится с документацией застройщика.

Если это сделать самостоятельно затруднительно и не хватает знаний, то лучше всего прибегнуть к помощи юриста.

Обязательно проверить как вел себя застройщик на уже построенных объектах, желательно узнать отзывы уже тех кто заключал договор ДДУ с данной строительной компанией.

Какие документы должны быть у застройщика

Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов:

• Свидетельство о постановке на учет;
• Подтверждение о регистрации в Федеральной налоговой службе;
• Протокол, в котором назначен руководитель компании;
• Выписка из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) ;
• Устав компании.

Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика. Неплохо изучить и историю компании. Обычно с этими документами все в порядке.

Далее внимание уделяем  и изучаем документы на право строительства объекта:

• Разрешение на производство строительства в конкретном месте;
• Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;
• Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;
• Заключения гос. экспертизы.

Распространенная афера, к которой прибегают многие лжезастройщики: заключение договора долевого строительства дома сразу после получения прав на землю, тогда как требуется полное оформление различных документов. Эксперты настоятельно рекомендуют не заключать подобные договоры. Неизвестно сколько времени займет подготовка всей документации и будет ли она получена вообще.

Обычному гражданину не юристу надо обратить пристальное внимание на сам договор долевого соглашения. Именно в нем прописано: как, когда и где будет возводиться многоквартирный дом. Было бы неплохо после личного изучения отдать документ на проверку юристу. Он позволит оценить возможные риски, внесет предложения и замечания.

В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности и дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на объект недвижимости, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.

Информация о застройщике

Надежным вариантом будет заключение договора с застройщиком, который уже на протяжении длительного периода практикует долевое строительство многоквартирных домов. Плюсом будет, если названия фирм известны и на слуху. Стаж работы строительной фирмы в данной сфере должен быть не меньше 4-5 лет.

Успешные и добросовестные компании стремятся рассказать не стесняются говорить о реализованных проектах.

Чему надо уделить внимание:

• Наличие официального сайта застройщика;
• Наличие информации о компании в СМИ и на сайте компании;
• Паспорт строящегося объекта (кадастровый номер земельного участка, сроки сдачи объекта и др. данные)
• Сколько лет существует компания;
• Сколько проектов реализовано;
• Какие проекты ведутся еще и планируются ли новые;
• Есть ли отзывы о компании на форумах.

Если все перечисленное выше можно запросто уточнить, то уже с какой-то уверенностью можно говорить, что фирма является надежной.

Внимание: иногда фейковые фирмы создают себе «официальные» сайты и «рисуют» отзывы о компании. Чтобы хоть как-то проверить достоверность информации, нужно скопировать номер телефона, указанный на сайте и вставить его в любой поисковик.

 Если при этом найдется много страниц, то этот сайт, по всей вероятности, настоящий. А также скопировать ИНН застройщика и заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. Как минимум, если выписка появилась, то компания существует.

Но также желательно открыть выписку (последнюю страницу) и посмотреть, не ликвидирована ли компания.

Как выбрать одного-единственного застройщика, если их много, и все они, по предварительным данным, не являются мошенниками. Здесь надо обратить внимание на условия, место застройки, развитость инфраструктуры, выбранного места и другие факторы.

На бумаге может быть изложено все красиво, но лучше отправиться на место застройки и убедиться: достойное ли место выбрано, и начато ли вообще строительство.

Стоимость квадратных метров

Очень низкие цены на квадратные метры должны насторожить будущего дольщика. Это может быть либо некачественное жилье, либо компания, которая хочет по-быстрому собрать деньги и объявить себя банкротом.

Скидка в 30% уже должна насторожить, ведь в этом случае она может привести к убыткам для компании. Ни одна уважающая себя реальная фирма-застройщик на такое не пойдет.

Низкая цена – отличная приманка для жадных покупателей с целью овладения их средствами без выполнения обязательств по договору.

Партнеры с которыми работает застройщик

По тому кто я вляется партнером компании, можно многое почерпнуть о ней. Разумеется, узнавать у самих партнеров информацию о фирме не имеет смысла. Просто попытайтесь найти как можно больше материала по партнерам, насколько они надежны и известны

К примеру, если партнер — один из известных банков или фондов, следовательно застройщик имеет небольшие шансы обанкротиться. Средства на постройку объекта найдут всегда.

Как уменьшить риски при заключении договора долевого участия в строительстве

1. Цена объекта;
2. Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и число комнат, этаж, адрес, балконы, лоджии;
3. Срок передачи квартиры;
4. Формы оплаты, сроки и неустойки за нарушения;
5. Гарантийные сроки на исполнение объекта.

Когда хотя бы 1 из перечисленных пунктов в договоре не указан, то договор можно считать не заключенным.

Для ввода любых изменений в договор, оформляется доп. соглашение. Все стороны должны его подписать, после чего производится регистрация в государственном органе.

Долевое строительство как форма инвестирования

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов хорошее вложение денег для получения последующей прибыли, другими словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски не велики, но только в том случае когда компания застройщик надежная и имеет большой опыт.

Источник: https://lifeinform.ru/pravo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-kak-prinyat-uchastie-v-dolevom-stroitelstve

Как вступить в долевое строительство

В последние годы все большую популярность среди граждан набирает такой способ приобретения жилья, как участие в долевом строительстве. В статье разберем, что подразумевает под собой понятие долевого строительства, как вступить в долевое строительство, какие положения содержит договор долевого строительства, какие риски существуют для участников долевого строительства.

Что такое долевое строительство

Как вступить в долевое строительство

Долевое строительство – привлечение строительной либо инвестиционной компанией средств граждан для строительства объектов недвижимости.

Участниками долевого строительства выступают граждане либо юридические лица и застройщик (юридическое лицо).

Различают следующие виды долевого строительства:

• путем подписания договора долевого участия;
• путем выпуска облигаций, которые закрепляют право получения жилых помещений;
• путем создания жилищно-строительных кооперативов.

Законодательно также закреплены основные требования к застройщику. К ним относятся:

• наличие проектной документации;
• размер собственных средств застройщика должен превышать 10 % от общей планируемой стоимости строительства;
• отсутствие действующих кредитов;
• не находится в процессе ликвидации;
• отсутствие судебных решений;
• отсутствие данных о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, а также реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка;
• отсутствие долгов по налогам и сборам и пр.

Необходимо отметить, что ответственность за полноту и достоверность предоставленной информации несет застройщик.

Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Суть договора о долевом строительстве заключается в том, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом в оговоренные в договоре сроки, и после введения его в эксплуатацию передать соответствующий объект гражданину. При этом гражданин обязуется оплатить договорную стоимость за объект.

Обязательным условием при подписании договора участия в долевом строительстве является его обязательная государственная регистрация. В договоре должны быть указаны следующие реквизиты:

• объект долевого строительства, который будет передан лицу после введения дома в эксплуатацию, а также его план (чертеж, схема, прочее);
• сроки передачи;
• стоимость объекта и порядок оплаты;
• гарантийный срок;

• При этом все риски, связанные со строительством, берет на себя застройщик.
• Бланк договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь ⇒ Договор участия в долевом строительстве.
• Читайте также статью ⇒ «Запрет на долевое участие в строительстве».

Участниками долевого строительства выступают застройщики, а также «дольщики». Дольщикам могут быть как юридические лица, так и граждане.

Дольщики согласно действующего законодательства фактически покупают жилье по предоплате. При этом они инвестируют строительство многоквартирных домов в форме капитальных вкладов, что гарантирует передачу им в собственность жилья.

Для дольщиков данная схема покупки жилья имеет ряд положительных сторон, таких как:

• стоимость жилья гораздо ниже рыночной;
• поэтапная оплата за жилье;
• улучшенное жилье в невострое.

Однако есть риск стать жертвой мошеннической схемы.

Каждый из нас может стать участником при наличии определенной суммы денежных средств. Для того, чтобы стать участником долевого строительства необходимо:

Шаг 1. Определиться с компанией, а именно ознакомиться с ее деятельностью, проверить наличие завершённых объектов.

Шаг 2. Ознакомиться с предоставленной документацией о застройщике (лицензии; информация об учредителях, проектная документация, прочее).

Шаг 3. Ознакомиться с проектом договора.

Шаг 4. Заключить договора о долевом участии.

Шаг 5. Оплатить финансовые обязательства по договору.

Обязательно наличие подписанного Акта оплаты по договору. Так как в случае возникновения спорных ситуациях данный Акт будет официальным подтверждением выполнения своих обязательств перед застройщиком.

В случае смерти участника долевого строительства все его права и обязанности по договору передаются наследникам. Застройщик не имеет законных оснований отказать наследникам во вступлении в договор долевого участия.

Читайте также статью ⇒ «Имущественный вычет при долевом участии в строительстве».

Риски для дольщиков

Перед вложением средств при долевом строительстве дольщикам необходимо оценить все риски. Существует ряд факторов, в связи с которыми дольщик может не получить свое имущество:

• недострой дома;
• затягивание сроков строительства;
• банкротство застройщика;
• отказ ввести дом в эксплуатацию.

Прежде чем подписывать договор о долевом участии, необходимо тщательно проверить всю информацию и документацию о застройщике.

Рассмотрим следующие схемы мошенничества:

Схема 1. Перед заключением договора, необходимо тщательно ознакомится с его проектом. Иногда застройщик включают в договор пункт, согласно которого дольщику необходимо провести доплату за каждый дополнительный метр.

По факту завершения строительства и введения в эксплуатацию дома, БТИ производят замеры передаваемого объекта. Изначально по проекту площадь составляла 70 кв.метра, а фактически передали 73 кв.м.

Таким образом дольщику необходимо внести доплату за 3 кв.м.

Схема 2. Под каждый объект строительства регистрируется новое юридическое лицо, но при этом используется известный бренд. Фактически это подставная компания для заключения договора долевого участия.

В случае выявления каких-либо нарушений, таких как затягивание сроков либо наличие дефектов передаваемого объекта, ответственность будут нести подставные компании.

Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства

Законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ закреплены гарантии защиты прав и законных интересов граждан, средства которых привлекаются для строительства многоквартирных домов. Для достижения этой цели был создан Фонд, основными функциями которого являются:

• формирование и учет компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков;
• выплата средств гражданам в виде компенсации в случае банкротства застройщика;
• финансирование завершения строительства объектов.

Застройщик обязан делать обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от цены, указанной в каждом договоре долевого участия. Застройщик вносит эти средства не менее чем за три дня до государственной регистрации договора.

В случае если сделка отменена по каким-либо причинам, денежные средства возвращаются застройщику по его же требованию.

Выплата возмещения дольщикам происходит в случае наличия следующих факторов:

• застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд;
• застройщик признан банкротом на основании решения арбитражного суда.

1. Сумма компенсации выплачивается в размере уплаченной цены по договору долевого участия, но не более предельной суммы возмещения.
2. Предельная сумма возмещения = Общая площадь * средняя рыночная стоимость квадратного метра
3. Необходимо помнить, если гражданин приобрел у другого юридического лица право требования по договору долевого строительства, то данное лицо не имеет права на компенсацию по данному договору.
4. Читайте также статью ⇒ «Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве».

Источник: https://1000meters.ru/kak-vstupit-v-dolevoe-stroitelstvo/

Долевое строительство

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Долевое строительство

Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства

Содержание

Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья — это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов.

С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой — риск остаться и без квартиры, и без денег.

В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.

Нормативно-правовая база долевого строительства

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ.

Есть и специальный закон — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Гражданское законодательство

130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г.

именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ.

Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ).

Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

Специальный закон 

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон — N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

• вводит понятие объект долевого строительства;
• разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
• регулирует заключение договора долевого участия (далее — ДДУ);
• прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
• устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
• вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
• включает обязательный для застройщика перечень документов;
• устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Ответственность

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

• Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
• Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
• Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф — 1 млн, либо 10 лет заключения.

Права участников долевого строительства и их защита

Главное право застройщика — привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

• требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
• расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
• требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
• требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
• переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
• быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
• быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
• зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
• требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
• искать защиты у государства.

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность — заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Страхование долевого строительства

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков.

Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

• замедление строительства;
• заморозка объекта.

Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски.

Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры.

Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

Источник: https://advokat-malov.ru/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo1.html