Доверительное управление — что это, виды и инструкция по передаче собственности

Главная / Квартира / Доверительное управление

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

• у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
• собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
• отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

• поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
• подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
• получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
• оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
• надзор за сохранностью вверенного имущества;
• оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
• страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
• разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
• другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

• При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:
• 1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.
• Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.
• С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени.

Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/doveritelnoe-upravlenie/nedvizhimostyu.html

Передача собственности в доверительное управление в 2019 году

Передача собственности в доверительное управление в 2018 году осуществляется в соответствие с положениями главы 53 ГК РФ. В статье разберем, как передать имущество в доверительное управление, как оформить договор доверительного управления, какие действия могут совершать стороны в рамках договора, какие преимущества передачи собственности в управление для владельца и управляющего.

Что такое доверительное управление имуществом

Передача собственности в доверительное управление в 2018 году

В условиях финансового кризиса и экономического спада основной целью большинства организаций и предприятий является снижение уровня расходов и оптимизация издержек. С этой целью субъекты хозяйствования проводят всесторонний анализ расходов всех уровней и направлений и стремятся найти возможные способы уменьшения данных расходов или их полного исключения.

Крупные компании, владеющие объектами недвижимого имущества, в условиях экономического спада столкнулись с проблемой убыточности содержания такого имущества на фоне отсутствия постоянной прибыли от его эксплуатации.

Речь идет о компаниях, владеющих объектами недвижимости, но не использующие их в процессе ведения деятельности.

К примеру, помещения, не сдающиеся в аренду и не использующиеся для ведения бизнеса, простаивают, но, тем не менее, требуют расходов, связанных с оплатой коммунальных услуг, охраной, т.п.

Передача собственности в доверительное управление в 2018 году – эффективный инструмент оптимизации расходов компании в части обслуживания движимого имущества и объектов недвижимости, которые находятся в собственности у субъекта хозяйствования, но не используются в процессе ведения бизнеса.

Согласно договору доверительного управления, собственник передает право на распоряжение имуществом второй стороне (управляющему).

При этом собственник выплачивает управляющему вознаграждение в установленном договором размере, а управляющий распоряжается имуществом от своего имени с целью получения прибыли для выгодополучателя (как правило – собственник, в исключительных случаях – третья сторона).

Передача собственности в доверительное управление в 2018 году

В 2018 году доверительное управление имуществом осуществляется в соответствие с положениями главы 53 ГК РФ. Согласно документу, собственник может передать в доверительное управление следующие имущественные объекты:

• помещения;
• объекты недвижимости в виде комплекса либо его части;
• отдельные объекты недвижимости;
• ценные бумаги.

Кроме того, ГК РФ предусматривается возможность передачи в доверительное управлений предприятия в форме юрлиц.

Читайте также статью ⇒ “Договор залога доли в ООО“.

Стороны правоотношений

При передаче собственности в доверительное управление сторонами правоотношений выступают:

• учредитель управления – собственник имущества, который передает недвижимость либо ценные бумаги второй стороне для доверительного управления;
• доверительный управляющий – вторая сторона договора, принимающая на себя обязательства по управлению имуществом в соответствие с условиями соглашения;
• выгодополучатель – субъект правоотношений, который является получателем прибыли в результате доверительного управления имуществом. В подавляющем большинстве случаев выгодополучателем выступает учредитель управления (собственник имущества).

ГК РФ не предусматривает ограничений относительно форм собственности для сторон договора доверительного управления. Таким образом, учредителем и управляющим могут выступать как организации и предприятия, так и физические лица, а также индивидуальные предприниматели.

Договор доверительного управления

При составлении договора доверительного управления сторонам следует руководствоваться статьей 1017 ГК РФ, в соответствие с которой соглашение должно быть оформлено в письменном виде по форме договора купли-продажи. При заключении договора сторонам важно понимать, что соглашение подлежит обязательной госрегистрации (аналогично порядку перехода права собственности).

Обязательные реквизиты

Договор доверительного управления имуществом составляется при наличии обязательных реквизитов:

• наименование документа;
• дата и место составления документа;
• полная информация о сторонах договора (наименование, юридический адрес, банковские реквизиты, т.п.).

После заключения договора документ скрепляется подписями и печатями сторон.

Читайте также статью ⇒ “Нарушение обязательств по договору поставки“.

Условия договора

Заключая договор, сторонам необходимо оговорить и зафиксировать в соглашении следующие условия:

• четкий перечень объектов, которые передаются в доверительное управление (для объектов недвижимости – адрес, кадастровый номер, для предприятий – наименование, код ЕГР, юридический адрес);
• срок действия соглашения – период, в течение которого управляющий вправе распоряжаться имуществом доверителя (согласно ГК РФ – не более 5-ти лет);
• перечень действий, в рамках который управляющий может распоряжаться имуществом (передача собственности в субаренду, использование для личных нужд управляющего либо с целью ведения бизнеса, т.п.);
• выгодополучатель – субъект, которому надлежит получение дохода от передачи недвижимости в доверительное управление;
• размер вознаграждения управляющему, который может выражаться как в твердой сумме, так и в процентном соотношении (например, 10% от арендной платы, взымаемой с арендодателей переданного в управление имущества).

По усмотрению сторон, договор может быть дополнен иными условиями, в соответствие с особенностями передаваемого имущества и спецификой правоотношений между управляющим и доверителем.

Бланк договора доверительного управления можно скачать здесь ⇒ Договор доверительного управления имуществом.

Преимущества доверительного управления имуществом для собственника и управляющего

Передача собственности в доверительное управление в 2018 году имеет ряд преимуществ как для управляющего, так и для доверителя:

• освобождается от расходов по содержанию имущества;
• получает доход от использования недвижимости;
• сохраняет право собственности на имущество.

• получает вознаграждение за услуги;
• не обременен ответственностью, связанной с получением права собственности на объект;
• может использовать имущество как для личных целей, так и для ведения бизнеса, при наличии соответствующих условий в договоре.

Читайте также статью ⇒ “Договор доверительного управления имуществом“.

Источник: http://online-buhuchet.ru/peredacha-sobstvennosti-v-doveritelnoe-upravlenie/

Доверительное управление недвижимым имуществом | Журнал «Главная книга» | № 9 за 2016 г

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 15 апреля 2016 г.

Содержание журнала № 9 за 2016 г.

Рассмотрим такую ситуацию. Компания купила здание торгового центра для сдачи его в аренду. Но сама по каким-то причинам не хочет этим заниматься.

Тогда она может передать приобретенное здание на определенный срок в доверительное управление, заключив договор с другой организацией (или ИП)п. 1 ст. 1015 ГК РФ.

В этом случае компания будет учредителем управления, сохраняя за собой право собственности на недвижимостьп. 4 ст. 209 ГК РФ.

При этом другая сторона — доверительный управляющий — за вознаграждение будет управлять полученным имуществом в интересах учредителя управления (или указанного им выгодоприобретателя)п. 1 ст. 1012, ст. 1013, ст. 1023 ГК РФ.

Бухгалтерский и налоговый учет у участников договора доверительного управления (как у применяющих ОСН, так и у спецрежимников) имеет свои особенности. И мы поможем вам в них вникнуть. Начнем с общих правил документооборота и учета у доверительного управляющего.

Нюансы документооборота

Для начала посмотрим на документальное оформление доверительного управления.

Документируем передачу имущества

Если договор доверительного управления будет признан незаключенным или недействительным (к примеру, если не пройдена госрегистрация), то у компании могут возникнуть проблемы с учетом доходов и признанием расходов по такому договору в налоговом учете. Под угрозой могут оказаться и вычеты по НДС.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление оформляется по аналогии с его продажейп. 2 ст. 1017 ГК РФ:

Кроме того, чтобы договор считался заключенным, в нем обязательно надо определитьст. 1016 ГК РФ:

• состав передаваемого имущества;
• наименование учредителя управления (или выгодоприобретателя);
• размер и форму вознаграждения управляющего.

Если доверительный управляющий выполняет свои обязанности безвозмездно, то такое положение также должно быть указано в договоре;

• срок действия договора (не более 5 лет)п. 2 ст. 1016 ГК РФ.

Свое имущество учредитель управления передает по акту приема-передачи. Если в здании есть имущество (например, мебель), то его также необходимо указать в акте (или можно составить отдельную опись такого имущества, которую приложить к акту).

Для денежных расчетов, связанных с доверительным управлением, надо открыть отдельный банковский счетп. 1 ст. 1018 ГК РФ.

Это делается с целью обособления имущества учредителя и управляющего. Например, в случае признания учредителя управления банкротом взыскание по долгам может быть обращено на его имущество, переданное в доверительное управлениеп. 2 ст. 1018 ГК РФ. А при отсутствии отдельного счета управляющему будет проблематично доказать, какие деньги его, а какие — учредителя.

Оформляем документы в ходе исполнения договора

Сделки с переданным в управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего именип. 3 ст. 1012 ГК РФ. Но он должен предупреждать всех контрагентов, что действует в качестве управляющего в интересах доверителя.

Для этого во всех письменных документах (включая первичку) после имени или наименования нужно делать пометку «Д. У.». К примеру, так: «Исполнитель: ООО “Северное сияние”, Д. У.».

Иначе считается, что управляющий действует в личных интересах и отвечает перед третьими лицами только собственным имуществомп. 3 ст. 1012 ГК РФ.

Сейчас многие компании и предприниматели предлагают свои услуги по доверительному управлению недвижимостью. Главное — не ошибиться с выбором того, кому действительно можно довериться…

Кроме того, в установленные договором сроки управляющий должен отчитываться учредителю (выгодоприобретателю) о своей деятельностип. 4 ст. 1020 ГК РФ. Отчет управляющего является первичным документом для целей бухгалтерского и налогового учета у всех участников договора и, помимо обязательных реквизитовч. 2 ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ, должен содержать информацию:

• о совершенных доверительным управляющим сделках и иных действиях с объектом;
• о сумме полученных доходов за отчетный период;
• о сумме расходов, связанных с управлением имуществом;
• о любых изменениях в составе имущества (например, об утрате либо повреждении имущества);
• о размере вознаграждения управляющего.

Источник: https://glavkniga.ru/elver/2016/9/2316-doveritelinoe_upravlenie_nedvizhimim_imuschestvom.html

Передача имущества в доверительное управление. Правила, налогообложение

При ограниченности времени или нехватке знаний и опыта управление имущественными активами можно делегировать третьему лицу. Оформляется такая сделка договором доверительного управления.

Сутью процесса является передача в пользование, ограниченное по времени, доверенному лицу своего имущества, чтобы это лицо занималось эффективной эксплуатацией активов для повышения уровня прибыли собственника используемых объектов.

Суть доверительного управления

Мероприятия по предоставлению активов в доверительное управление определяются гражданским правом. Порядок и правила оформления процедуры передачи имущества прописаны в гл. 53 ГК РФ.

Определение процесса передачи объектов или ресурсов другому лицу по соглашению доверительного управления приведено ст. 1012 ГК РФ. Законодатель обозначает, что одна сторона предоставляет право другому участнику сделки распоряжаться имуществом на временной основе.

Главной целью такого формата распоряжения имущественными объектами является приумножение капитала владельца актива.

ВАЖНО! Доверительный управляющий после заключения сделки не получает имущество в собственность, договором предусматривается только временное распоряжение для повышения прибыли владельца активов.

Управляющее лицо может заключать сделки с вверенным ему имуществом. Все договорные отношения он оформляет от своего имени, но в документации обязательно должен указываться статус доверительного управляющего, а не полноправного владельца.

Если соответствующие пометки в документации не будут сделаны, то управляющий за результаты сделки будет отвечать своими материальными ресурсами и имуществом (ст. 1012 п. 3 ГК РФ). По стандартам п. 1 ст.

1013 ГК РФ объектом доверительного распоряжения может выступать:

• исключительные права;
• наборы имущественных активов;
• отдельные активы недвижимости;
• акции, облигации и другие виды ценных бумаг.

Правила передачи имущества по соглашению доверительного управления

Для предоставления имущества сторонним лицам в доверительное управление предусмотрен ряд ограничительных мер:

• нельзя вверять управляющему денежные средства;
• под запрет для передачи управляющим попадает имущество, эксплуатируемое на условиях оперативного управления (п. 3 ст. 1013 ГК).

В роли доверительного управленца может выступать юридическое лицо или ИП (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Не допускаются к управлению чужим имуществом государственные органы и структуры местного самоуправления.

Порядок эксплуатации имущественных объектов оговаривается в договоре между собственником активов и управляющим. Сделка оформляется письменным договором.

Договорная документация, касающаяся управления недвижимостью, должна пройти государственную регистрацию.

В договорной документации в обязательном порядке указывают такие сведения (ст. 1016 ГК РФ):

• состав имущества, подлежащего передаче управляющему;
• обозначение лица, которое будет выступать в качестве доверительного управленца;
• форма вознаграждения работы управляющего и размер платы ему (если договор предполагает введение системы оплаты таких услуг);
• срок окончания действия соглашения (максимальный период делегирования полномочий по управлению имуществом – 5 лет).

Отсутствие даже одного из перечисленных условий создает предпосылки для признания договора недействительным.

Правила передачи доверяемых активов предполагают, что эти объекты будут отделены от общего комплекса имущества собственника.

Вверенное управляющему имущество должно учитываться на отдельно выделенном балансе, который составляет сторона, осуществляющая действия по распоряжению активами.

Налогообложение

Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н.

Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов.

Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.

Для отражения в учете факта получения в доверительное управление одного или нескольких объектов управленец использует счет 79.

ЗАПОМНИТЕ! При организации обособленного учета по активам в доверительном управлении управляющий должен руководствоваться положениями учетной политики владельца имущества.

Приказ № 97н обязывает управляющих в конце каждого отчетного периода составлять бухгалтерскую отчетность и формировать отчет управляющего для ознакомления с содержащимися в них данными собственника. Из отчетной документации владелец имущества должен видеть сумму активов и обязательств, уровень доходов и расходов, связанных с распоряжением активами.

Для реализации деятельности по доверительному управлению законодатель установил ограничения по возможности применения таких режимов налогообложения:

Норма, диктующая невозможность перехода управляющего на эти спецрежимы, исходит из положений НК в п. 2.1 ст. 346.26 и п. 6 ст. 346.43.

Уплата НДС

Деятельность, связанная с распоряжением имуществом по договору доверительного управления, накладывает на управляющего обязательство по исчислению и уплате НДС.

Управляющий должен при сделках по продаже товаров или услуг выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж.

К вычету НДС может приниматься управляющим, если контрагенты выставили счета-фактуры на его имя.

Налоговый орган для подачи декларации выбирается с привязкой к месту учета управляющего.

По операциям с имуществом, находящимся в доверительном распоряжении, у собственника активов обязательств по уплате и отчетности НДС не возникает.

Налог на имущество

Налог на имущество в случаях доверительного управления лицом, уполномоченным распоряжаться отдельными активами, не начисляется и не уплачивается. Обязательство по расчетам с бюджетом в отношении налога на имущество остается у собственника активов (п. 1 ст. 378 НК).

Налог на прибыль

Для обеспечения правильности налогообложения прибыли управляющий организовывает фиксацию доходов и расходов в учете по деятельности, связанной с управлением чужим имуществом, отдельно от собственных учетных мероприятий (ст. 332 НК РФ). Налоговый расчет ведется только одним способом – методом начисления. Порядок расчета суммы налога и его уплаты зависит от условий договора между владельцем активов и управляющим:

1. Если в роли выгодоприобретателя выступает собственник, то управляющий регулярно представляет ему отчеты с информацией о суммах доходов и расходов по объектам. Владелец учитывает эти данные в составе внереализационных статей доходности и затрат.
2. Если собственник не установлен по условиям договора выгодоприобретателем, то расходная и доходная базы по объектам используются для определения налоговой базы для налогообложения у выгодоприобретателя.

ЭТО ВАЖНО! Затраты на выплату вознаграждения управляющему всегда должны оставаться расходной статьей собственника активов, их сумма не участвует в расчете налога на прибыль у выгодоприобретателя, если им является другое лицо.

Земельный налог

У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:

• собственности;
• бессрочного пользования;
• пожизненного наследуемого владения.

Спорные моменты

Одной из причин, которая может повлечь признание процедуры передачи имущества в доверительное распоряжение незаконной, является неправильное оформление договорных отношений собственника актива и управляющего. Главные требования к действительности сделки:

1. Сделка должна быть подкреплена документально письменной формой договора.
2. В договоре проставляются подписи обеих сторон.
3. Если один из участников воспользовался факсимиле, то документ будет признан законным только при наличии предварительно составленного соглашения между участниками передачи имущества в доверительное управление о возможности применения факсимиле. Такое соглашение подписывается сторонами без использования факсимиле.

Споры возникают в ситуациях, когда участники сделки прописывают согласие на использование факсимиле в самом договоре на доверительное управление. В этом случае договор в судебном порядке будет признан недействительным.

Другими спорными моментами признаны:

• определение круга полномочий при распоряжении ценными бумагами – собственник обладает правом определения объектов инвестирования и выработки стратегии, хотя решения по способам управления активами должен принимать управляющий;
• наличие в гражданском праве при обозначении ответственности управляющего термина «должной заботливости» – управляющий может быть привлечен к ответственности за отсутствие такой заботливости по отношению к вверенным ему активам, расшифровку содержания этого понятия законодатель не дает, поэтому регулярно возникают разночтения по поводу признаков вины управляющего.

Источник: https://assistentus.ru/vedenie-biznesa/peredacha-imushchestva-v-doveritelnoe-upravlenie/

Что такое доверительное управление — виды и инструкция по передаче собственности

21 мая 2047 0 Как зарабатывать.ру 2047 0

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про доверительное управление.

1. Что можно передать на доверительное управление,
2. Как открыть договор доверительного управления,
3. Как правильно выбрать управляющую компанию.

Содержание

Доверительное управление и его особенности

Сегодня существует огромное количество посредников в самых разных сферах жизнедеятельности. Вы можете заключить соглашение с какой-нибудь фирмой, которая за вас откроет ИП, совершит оптовую закупку или доставит товары до адресата.

Это распространённый вид бизнеса, набирающий обороты. Он удобен не только для посредников, но и для самих заказчиков услуги: не нужно вникать в суть вопроса, можно просто заплатить деньги и провести сделку на выгодных условиях.

Посредники могут управлять собственностью в целях её сохранности или увеличения активов. Это и называется доверительным управлением.

К примеру, вы хотите увеличить сумму своих накоплений, но не знаете, как это сделать. Квалифицированный управляющий справится с этим заданием. Такой вариант подходит и для занятых людей, которым некогда заниматься собственным имуществом: проще передать его во временное распоряжение с некоторыми ограничениями третьему лицу.

Можно передать денежные средства или другое имущество как физическому лицу (работающему в качестве ИП) или юридическому лицу. У них обязательно должна быть лицензия на осуществление подобной деятельности, в противном случае можно лишиться части собственности или вовсе связаться с мошенниками.

Участниками доверительного управления могут быть частные лица и целые организации. В обоих случаях заключается договор, в котором оговариваются все нюансы сделки.

За свою работу управляющие компании берут определённую плату. Обычно она рассчитывается в процентном соотношении от прибыли, которую удалось получить во время ограниченного распоряжения имуществом. Её размер зависит от вида имущества, переданного на управление, политики самой компании и полученной прибыли.

Посредники могут огласить вам прибыль, полученную за предыдущий период деятельности при взаимодействии с другими клиентами.

Обычно договор на доверительное управление заключается на срок не более 5 лет. Если стороны по его завершении не проявили инициативу на расторжение оговоренных условий, то такой договор по умолчанию продлевается на новый срок.

При этом управляющему не нужна доверенность на совершение каких-либо действий с переданным имуществом. Чтобы действия были законными, достаточно проставлять в каждом документе отметку «Д. У.».

Порядок взаимодействия управляющего и владельца какого-либо актива регулирует Гражданский Кодекс РФ. Несоблюдение правовых норм может привести к наказанию.

Классификация доверительного управления

Услуга доверительного управления набирает популярность: всё больше людей передают собственные средства на выгодных условиях посредникам.

В зависимости от объекта соглашения бывает доверительное управление:

• Денежными средствами. Вы передаёте собственные средства в управляющую компанию, которая за определённый срок осуществляет наращивание капитала,
• Ценными бумагами. Если у вас есть пакет из акций или облигаций, управляющий поможет выгодно провести купли-продажу на фондовом рынке,
• Недвижимостью. Зданиями, сооружениями, земельными участками или целыми комплексами,
• Активами. Это различные материальные запасы, транспортные средства и прочая собственность предприятий,
• Имуществом. К примеру, организация может передать посреднику собственное оборудование или авторские права.

По каждому виду собственности будет своя управляющая компания. Универсальные посредники, занимающиеся, к примеру, управлением и деньгами, и недвижимостью сегодня встречается крайне редко.

Если вам необходимо передать в распоряжение ценные бумаги и оборудование, то придётся обращаться в разные компании. Такое разделение связано с узкой специализацией большинства компаний. В них работают профессионалы какой-то одной сферы, познания которых находятся на высоком уровне.

Доверительное управление по характеру взаимодействия управляющего и клиента может быть:

• Полным. В этом случае заключается договор, в котором собственник полностью передаёт инициативу посреднику. За все действия с активами несёт

Источник: https://tradesmarter.ru/analitika/prs_chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie-vidy-i-instrukciya-po-peredache-sobstvennosti_82653.html

Доверительное управление имуществом

Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Доверительное управление имуществом

• Соглашение, согласно которому осуществляется передача права управлять имуществом назначенному лицу на конкретный срок, юристы определяют как особый договор доверительного управления имуществом.
• Содержание
• Соглашение, согласно которому осуществляется передача права управлять имуществом назначенному лицу на конкретный срок, юристы определяют как особый договор доверительного управления имуществом.

Подобный документ считается официальным и требует неукоснительного выполнения.

Он начинает действовать с того времени, как произошла передача имущества назначенному доверенному управляющему.

Условия договора доверительного управления имуществом относятся к возмездным.

Важным условием подобного документа считается объем премии доверительному управляющему. Документ не будет считаться оформленным, если не будет оговорена система выплаты положенного вознаграждения.

В принципе, не существует особых препятствий к заключению безвозмездного договора. Однако все условия в обязательном порядке должны прописываться в договоре, они указываются в отдельном параграфе.

Содержание договора доверительного управления имуществом обязательно должны включать правила, предписывающие взаимоотношения между доверителем и управляющим. Образующиеся при этом правоотношения могут одновременно относиться сразу к нескольким выгодоприобретателям.

Договор доверительного управления имуществом опирается на конкретную правовую базу. Каждый правовед понимает ее по-разному. Очень часто юристы пытаются обнаружить в существующем доверительном управлении «вещественно правовой субстрат». Как результат, они начинают квалифицировать договор доверительного управления имуществом подобием некой инстанции вещевого права.

Такие попытки, сводятся к игнорированию гражданского права, делящегося на две группы:

• Вещественные;
• Обязательные.

Договор доверительного управления имуществом, особенности и цели

Когда хозяин передает собственное имущество конкретному лицу для управления, между ними составляется договор доверительного управления имуществом. Данное имущество всегда передается в индивидуальное управление и преследует одну цель, получить большую прибыли и достичь максимального эффекта от его использования.

Иногда происходит передача объекта как доверительное управление имуществом подопечного. Он может представлять физическое лицо, быт предпринимателем и так далее. Подобное случается при отсутствии лиц, которые обязаны проявлять заботу и ухаживать за физическим лицом

Участниками этого документа становятся:

• Владелец имущества;
• Доверенное лицо;
• Выгодоприобретатель. Если в документе данное лицо не фигурирует, то вся прибыль переходит в руки учредителя управления.

Доверенным управляющим имуществом физических лиц разрешено быть только определенным категориям граждан:

• Индивидуальным предпринимателям;
• Юридическим организациям, коммерческого типа.

Логика таких действий понятна, ведь работа управляющего аналогична предпринимательской деятельности.

Подобные договора очень похожи на проведение сделок. Ведь агент, аналогично доверительному управляющему, становится представителем интересов конкретной стороны.

Каковы нюансы договора доверительного управления имуществом?

• Чтобы выполнять работы, связанные с управлением имуществом физических лиц, дается определенный срок;
• Операции с переданным ему имуществом управляющий проводит по собственному желанию и везде ставит свою подпись. Агент должен проводить операции только как представитель физического лица;
• Работа управляющего преследует одну цель — поддержать интересы хозяина объекта;
• Агент обязан выполнять только конкретные задания заказчика. Доверенный управляющий может работать без ограничений. Он самостоятельно находит наилучшие варианты управления имуществом. Впоследствии он воплощает их в жизнь;
• Любое имущество физического лица, отданное в управление, никак не касается основного имущества управляющего. Такой объект не подлежит взысканию, даже когда требуется погасить его долги. Исключение может касаться: объявления банкротства; заложенного имущества.

Доверительный управляющий — его обязанности и права

Все нормативы предписываются гражданским кодексом. Доверенный управляющий должен выполнять все пункты этого закона. Он обязан проводить управление полученным имуществом. Его действия основываются на соблюдение интересов выгодоприобретателя.

Из различных операций складывается доверительное управление имуществом подопечного. Все они дают возможность достичь большой прибыли.

Существует несколько ограничений, предписывающих поведение доверенного управляющего. Исключение составляют только пункты, оговорённые в договоре.

Но существует несколько исключений. Управляющему разрешается передавать полномочия управления имуществом другому лицу, если возникли следующие причины:

• Договор разрешает такие действия;
• Эти операции получили полное согласие учредителя. Подтверждение такого согласия дается в виде письменного заявления;
• Передавать управление можно только при вынужденных обстоятельствах.

Например, когда доверитель не может быстро передать указания доверенному лицу.

При любых обстоятельствах, даже при исполнении доверительного управления имуществом подопечного другим человеком, отвечать за выполненные действия обязан только доверенный управляющий. Он обязан представлять полный отчет физическому лицу о проделанной работе. Срок предоставления данного отчета, а также порядок сдачи оговариваются договором.

Существует определенный порядок, устанавливающий права доверенного управляющего, предписывающий его обязанности. Например, при действиях с имуществом, возможны его изменения. Доверенному управляющему разрешено выполнять такие операции без ограничений. Все обязательства, возникающие после подобных действий доверенного управляющего, проводятся за счет имеющегося имущества.

Какие имеются основания для прекращения договора доверительного управления

Данная сделка относится к категории срочной, поэтому такой договор теряет свою силу после окончания срока. Важным основанием для окончательного прекращения договора с физическим лицом считается несколько обстоятельств:

• Кончина управляющего;
• Недееспособность;
• Исчезновение;
• Ликвидация ИП или другой организации, которую представлял управляющий.

Договор теряет силу, если управляющий имуществом физического лица признан банкротом. Он вынужден закрыть свое ИП, что становится причиной автоматической потери прав на проведение работ доверительного управления. Произойдет ликвидация коммерческой организация, ее объявят банкротом, и она перестанет существовать.

Серьезное заболевание индивидуального предпринимателя часто является причиной невозможности выполнять им функций доверительного управления имуществом физического лица.

В сложившихся обстоятельствах учредитель обладает правом прекратить действие оформленного договора. Он обязательно должен поставить в известность контрагента о разрыве договора. На это ему дается три месяца.

Если конечно в нем не оговариваются другие условия уведомления о разрыве.

Учредитель управления обладает правом разорвать выполнения договора. Однако у него остается обязанность произвести выплату вознаграждения, прописанного в договоре доверенному управляющему.

Право разорвать договор, разработано законодательством специально для физического лица, чтобы он мог сохранить правомочность распоряжаться своим имуществом. Безусловно, при разрыве договора учредитель обязан учитывать законные интересы назначенного управляющего. Он должен выплатить ему компенсацию за понесенные предпринимателем убытки.

Данный договор не является лично-доверительным. Поэтому прописанные в нем обязанности сторон допускают возможность правопреемственности. Список оснований для разрыва такого документа намного меньше, чем перечень обязанностей договора поручения.

Он больше похож на основания закрытия агентского договора. Например, законодательством не предусматривается возможность управляющего самолично отказаться от соблюдения пунктов договора.

Подобный договор доверительного управления имуществом считается не действительным после объявления физического лица банкротом. Имущество необходимо отдать на конкурсную реализацию.

Обязанности управления автоматически переходят к оставшимся наследникам. Если происходит ликвидация учредителя, как юридического лица, автоматически теряют силу все обязательства. Касается это и оформленного договора.

Если выгодоприобретатель отказывается от прибыли и выражает решение отказаться продолжать работы по управлению, то согласно правилам, существующий договор теряет свою силу и считается неправомочным.

Иногда в договоре указываются и другие возможные последствия такой ситуации. Учредитель может получить права бенефициара.

Если назначенный доверенный управляющий внезапно скончался, это может стать причиной прекращения договора. Произойдет закрытие юридического лица. Отсюда вывод, если отсутствует выгодоприобретатель, оформленный договор перестает быть правомочным.

Если управляющий признан недееспособным, если не известно его место жительства, если происходит реорганизация юридической компании, договор может остаться в силе. Все полномочия переходят к наследникам умершего бенефициара.

После разрыва договора, все отданное имущество, обязательно должно возвратиться физическому лицу. Иногда для передачи имущества предусматриваются также и особые условия. Например, осуществляется передача имущества доверенному лицу. Он может даже его приобрести, если такой пункт оговорен документом.

Ответственность за нарушение договора доверительного управления имуществом

Когда доверенный управляющий, назначенный физическим лицом, не выполняет свои обязательства, он должен отвечать за выполненные действия, причем совершенно неважна степень его вины. Он будет освобожден от любой ответственности, если сможет доказать, что понесенные убытки стали следствием форс-мажорных обстоятельств или неправомочных действий учредителя.

Указанный норматив в статье гражданского кодекса имеет общий вид. Его можно отнести к любым документам, относящимся к доверительному управлению.

Вероятно, такая норма возлагает ответственность на физическое лицо, индивидуального предпринимателя и представителя некоммерческой организации, выполняющей свою деятельность, не касающуюся предпринимательства.

При определении степени ответственности, которое касается доверенного управляющего перед физическим лицом, статьи гражданского кодекса, предписывают виновному полностью возместить все убытки.

Физическое лицо должно получить все убытки, которые произошли из-за нарушения обязательств. Другими словами, должна быть возмещена утерянная прибыль. Он должен получить деньги за нанесенный ему реальный ущерб, особенно при повреждении имущества и потерянной прибыли.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/doveritelnoe-upravlenie-imushhestvom.html

Договор доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом — это соглашение, в силу которого одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ).

Сущность и значение договора доверительного управления имуществом

Передача имущества в доверительное управление в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ является способом осуществления своих абсолютных правомочий собственником, определяющим цели, условия и порядок управления.

Характерные черты доверительного управления:

• носит открытый для третьих лиц характер;
• построено на жесткой конструкции взаимных и четко определенных прав и обязанностей сторон обязательственных отношений;
• договор доверительного управления имеет длящийся, сравнимый с агентскими отношениями характер, но не влечет перехода права собственности.

Доверительный управляющий вправе совершать в отношении доверенного имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (законом или договором могут быть предусмотрены ограничения).

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем правом углу экрана.
• Позвонить:
  • По всей России: +7 (800) 350-73-32

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.

Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст. 1016 ГК РФ).

Договор доверительного управления является:

• реальным;
• по общему правилу возмездным;
• двусторонним.

Субъектный состав договора доверительного управления имуществом

Сторонами договора доверительного управления имуществом являются (ст. 1014, 1015 ГК РФ):

1) учредитель управления:

• собственник имущества;
• орган опеки и попечительства, исполнитель завещания или иное лицо, указанное в законе (в особых случаях, вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного, на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания и др.).

2) доверительный управляющий:

• индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (кроме унитарного предприятия) — по общему правилу;
• гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения — в случаях, предусмотренных законом.

Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

Выгодоприобретателем может быть любой субъект гражданского права, включая учредителя. Не может быть выгодоприобретателем доверительный управляющий (ст. 1015 ГК РФ).

Форма договора доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение этих обязательных условий влечет недействительность договора.

Существенные условия договора доверительного управления имуществом

Предметом договора доверительного управления является длящееся совершение управляющим в отношении переданного ему имущества любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя.

Объектами доверительного управления могут быть (ст. 1013 ГК РФ):

• предприятия и другие имущественные комплексы,
• отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу,
• ценные бумаги,
• права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами,
• исключительные права и другое имущество.

Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление (только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям).

К иным существенным условиям договора доверительного управления имуществом относятся:

1. 1. состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
   2. наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
   3. размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
   4. срок действия договора.

Содержание договора доверительного управления имуществом

Обязанности доверительного управляющего (ст. 1020 ГК РФ):

• осуществляет правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление (распоряжение — в случаях, предусмотренных договором доверительного управления);
• представлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом;
• действуя от своего имени, обязательно указывать, что он является управляющим (устно или отметкой «Д.У.» при подписании письменных документов).

Доверительный управляющий вправе:

1. для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301, 302, 304, 305);
2. требовать вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Исполнение и прекращение договора доверительного управления имуществом

Имущество (в т.ч.

обремененное залогом), переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего, отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе.

Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

Права, приобретенные доверительным управляющим в результате управления имуществом, включаются в состав этого имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица.

Доверительный управляющий исполняет обязательства по договору доверительного управления лично (ст. 1021 ГК РФ). Поручать совершать от имени доверительного управляющего эти действия другому лицу возможно, если он:

1. уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо
2. получил на это согласие учредителя в письменной форме, либо
3. вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

• Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.
• Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.
• Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Основания прекращения договора доверительного управления имуществом (ст. 1024 ГК РФ):

1. смерть гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
2. отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
3. смерть гражданина, являющегося доверительным управляющим, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признание индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
4. отказ доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
5. отказ учредителя управления от договора по иным причинам, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
6. признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами»

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 46 «О некоторых вопросах судебной практики по делам о преступлениях против конституционных прав и свобод человека и гражданина (статьи 137, 138, 138.1, 139, 144.1, 145, 145.1 Уголовного кодекса Российской Федерации)»

Постановление Пленума ВС РФ от 29 ноября 2018 года № 41 «О судебной практике по уголовным делам о нарушениях требований охраны труда, правил безопасности при ведении строительных или иных работ либо требований промышленной безопасности опасных производственных объектов»

Согласно Федеральному закону от 28.11.2018 N 451-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» пересмотрен порядок разрешения гражданских и административных дел в судах (со дня начала деятельности кассационных судов общей юрисдикции и апелляционных судов общей юрисдикции, но не позднее 1 октября 2019 года).

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-imuschestvom