Оценка стоимости земельного участка — методы, пример + документы

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

• законы федерального значения;
• постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
• ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
• нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

• Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
• Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
• Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

• доходный;
• сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

• предполагаемого использования;
• капитализации земельной ренты;
• метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки.

Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли.

Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

• выделения;
• распределения;
• сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов.

Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями.

Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке.

Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит.

На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

• месторасположение участка;
• наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
• транспортная доступность к земельному участку;
• цель использования и возможность изменения его назначения;
• данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).

Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• копии:
  • удостоверения личности владельца;
  • технического паспорта БТИ на жилой дом;
  • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• удостоверение личности владельца;
• копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

• 4000 руб. для участка с домом;
• 3000 руб. для жилого строения;
• 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/metody-i-poryadok-ocenki.html

Оценка стоимости земельного участка: понятие, методы, отчет

Оценка существующих объектов недвижимости необходима, в первую очередь, для определения ее стоимости, в том числе для определения той суммы, которую придется потратить для приобретения того или иного объекта. Не являются исключением и земельные участки, стоимость которых устанавливается по нескольким параметрам.

Для того, чтобы данные, полученные в ходе проведения оценки, были максимально полными, необходимо использовать несколько методов для установления итоговой стоимости участка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Понятие оценки

Оценка – это комплекс специальных мероприятий, направленных на установление итоговой стоимости земельного участка. Оценка может проводиться как с экономической, так и с кадастровой точки зрения.

Этот показатель необходим для того, чтобы не только определить уровень затрат, который необходим для приобретения того или иного участка, но также и для того, чтобы определить сумму денежных средств, которые придется вложить для получения из конкретного земельного участка прибыли после его приобретения.

Оценка может проводиться только специалистами, владеющими всеми современными методами проведения такой оценки, а также имеющими специальную аккредитацию на проведение оценочных действий различными методами.

Подтверждение такой аккредитации выдается в виде специальной лицензии по итогам прохождения всего комплекса обучающих курсов.

Нормативная база оценки

Регулирование всех вопросов, связанных с осуществлением проведения оценки тех или иных земельных участков, независимо от того, о каком выбранном способе оценки идет речь, находится в ведении нормативных актов четырех уровней:

• федерального уровня, к которым относятся различные федеральные законы, а также принятые на этом уровне постановления Правительства Российской Федерации и профильных министерств;
• региональные нормативные акты, которые касаются, в первую очередь, создания оценочных организаций, а также установления основных показателей, на основании которых производится оценка земельных участков на территории конкретного региона;
• ведомственные нормативные акты, которыми утверждается порядок оценки того или иного земельного участка, а также определяется, каким образом результаты такой оценки должны учитываться;
• нормативные акты внутреннего пользования оценочных организаций (к ним, как правило, относятся различные методические рекомендации, направленные на формирование внутренней процедуры проведения оценки земельных участков, а также на определение основных методов для осуществления такой оценки).

Все нижестоящие уровни нормативных актов не должны противоречить первому уровню, сформированному на основе действующего федерального законодательства.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Актуальность оценки

Понятие актуальности земельной оценки играет ключевую роль в ее проведении, так как именно этот показатель отражает необходимость проведения новых работ по оценке того или иного земельного участка.

Актуальность оценки земельного участка – это специальный показатель, который характерен для результатов проведения такой процедуры для всех видов оценки, которая предусмотрена действующими нормативными актами.

Если результаты оценки признаны актуальными, проведение повторной процедуры не потребуется. В то же время, если по каким-то причинам, например, из-за изменения экологического состояния конкретного участка, его стоимость могла упасть, потребуется проведение новой процедуры.

Виды оценки

На сегодняшний день в Российской Федерации применяются пять основных видов оценки земель, которые применяются в зависимости от того, какой результат необходимо получить в конце:

• Агроэкологическая оценка – это процедура, во время которой происходит установление фактического состояния конкретного участка и его соответствие требованиям, которые сформулированы селекционерами при создании тех или иных сельскохозяйственных культур. Данная оценка используется в случаях, когда необходимо определить, произошли ли с конкретным земельным участком изменения относительно его состояния. Проводится такая оценка путем первичного определения состояния земельного участка и выявления соответствия или несоответствия его состояния предъявляемым требованиям (требования, которым участок должен соответствовать, просчитываются на основании сформулированных положений производителей посадочного материала определенных сельскохозяйственных культур).
• Экономическая оценка. Данный метод оценки применяется в тех случаях, когда необходимо установить рыночную или выкупную стоимость конкретного земельного участка. Она проводится путем анализа имеющейся информации о состоянии участка, его расположении, а также иных факторов, которые могут оказать существенное влияние на определение итоговой стоимости конкретного земельного участка.
• Эколого-экономическая оценка – специальный метод, который используется для того, чтобы определить фактическое состояние земельного участка и определить тот уровень денежных средств, которые предстоит вложить в конкретный земельный участок для приведения его в состояние, пригодное для использования в соответствии с первично установленным видом разрешенного использования. Проводится такая оценка в два этапа, первым из которых является установление фактического состояния земельного участка, в том числе оценка нанесенного ему ущерба от неправильной эксплуатации, а на втором этапе просчитывается общая стоимость всех восстановительных мероприятий, которые если не смогут вернуть его в первозданное состояние, то хотя бы помогут облегчить ситуацию и установить новый, но приближенный к ранее определенному виду разрешенного использования.
• Кадастровая оценка. Данный метод оценки используется государством для определения той минимальной стоимости земельного участка, по которой он может быть реализован (по общему правилу, установленному Земельным Кодексом Российской Федерации, получить землю от государства можно на основании конкурсных процедур или на основании преимущественного выкупа, при этом при организации последнего стоимость участка не может превышать трех процентов от определенной ранее кадастровой стоимости). Кроме того, от суммы кадастровой стоимости земельного участка рассчитывается и сумма земельного налога на все существующие на территории Российской Федерации земельные участки, которые оформлены в пользование или собственность с подписанием соответствующих документов.
• Экспертная оценка. Любая оценка, проводимая на территории Российской Федерации, понимается только как проводимая специалистами-экспертами в данной области. То есть это понятие является общим. Однако на сегодняшний день под экспертной оценкой понимается, в первую очередь, такая оценка, которая проводится только при необходимости установления стоимости конкретного земельного участка, а также нанесенного ему ущерба. Используются результаты такой оценки при рассмотрении дел административного и уголовного характера, составом правонарушения или преступления в которых является нанесение ущерба окружающей среде, в том числе и земельным участкам. При проведении такой оценки используются различные методы, а сама она является комплексной процедурой, в ходе осуществления которой анализируется целый ряд факторов, установленных экспертом в каждом конкретном случае.

Все результаты проведенной оценки оформляются в виде специального документа – отчета.

Отчет

Данный документ подготавливается тем специалистом, который такую процедуру проводил. Другим вариантом подготовки может быть итоговое сведение всех полученных данных по результатам проведенной процедуры руководителем уполномоченного органа или специальной оценочной организации. В этом случае он несет ответственность лично за достоверность отраженных сведений.

В отчете о проведенной оценке должны содержаться следующие данные:

• информация об организации, которая осуществляла проведение оценочных действий;
• перечень лиц, проводивших оценку и составлявших данный отчет, а также ответственных за содержание сведений в нем;
• цели проводимой оценки;
• основные методы оценки с кратким их описанием;
• параметры, использованные для получения конечного результата;
• данные о полученных расчетах;
• итоговые результаты и выводы оценщика или эксперта.

Скачать образец отчета о проведенной оценке можно здесь.

Стоимость проводимой оценки колеблется в зависимости от того, для каких целей она проводится, а также в зависимости от региона и на сегодняшний день находится в диапазоне от 8 000 до 25 000 рублей за один оцениваемый участок.

Оценка земельного участка – это комплекс экономических, агроэкологических и других мероприятий, направленных на определение итоговой стоимости того или иного земельного участка. На сегодняшний день существует большое количество видов оценки, каждая из которых имеет свою конечную цель.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/stoimost-i-ocenka/metody.html

Какие нужны документы для оценки земли

• cтоимость экспертизы
• от 10 000
• Заказать

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

На практике оценка земельных участков проводится зачастую для оформления залога, оформления наследства или для раздела имущества. В областных центрах, где высокоразвит рынок объектов недвижимого имущества, экспертиза оценки земли занимает не более трех дней.

Необходимые документы для оценки земли такие же, как и при оценке различных строительных сооружений, т.е. правоустанавливающие и технические. Другими словами, Вам необходимо иметь при себе свидетельство о собственности, а также кадастровый план и технический паспорт.

Однако не все так просто…

В нашей современной жизни оценка земли необходима для определения различных прав на земельный участок. К примеру, сейчас по действующему законодательству нужно оценить участок на право аренды или на право собственности, чтобы его бессрочно отдать в пользование, поэтому какие документы для оценки земли необходимо иметь — важно знать каждому.

Но для начала отметим, что оценка земли среди всех экспертиз по оценкам недвижимости стоит на втором месте. И особо эта процедура не сильно отличается от других видов оценки недвижимости, поэтому и пакет документов для оценки земельного участка такой же.

Исключением является лишь то, что земля как объект оценки не стареет и не изнашивается, поэтому не подлежит индексированию для удешевления. На её удешевление могут повлиять лишь форс-мажорные обстоятельства: экологические катастрофы, эрозии почв и т.д.

По функциональным назначениям экспертиза оценки земли различается по видам самой земли, т.е. городскую, лесную, земли особо охраняемых территорий и земли сельскохозяйственного назначения, а также оценку земельных паев и долей, находящихся в кооперативах и товариществах, ГСК и ЖСК, оценку права аренды земли и оценку права пользования землей.

Однако, у каждого физического или юридического лица свои цели проведения оценки земли и сбора соответствующих документов, например, от совершения сделки купли-продажи участка, сдачи его в аренду до выставления земли в качестве залога, наследования или вложения инвестиций в этот ресурс.

Поэтому в зависимости от цели оценки земли определяются соответствующие задачи: определить рыночную стоимость участка, арендную, залоговую или инвестиционную стоимости.

И таким образом цели и задачи могут повлиять на количество необходимых документов для оценки земли.

Поскольку оценка стоимости земли должна осуществляться с учетом всех аспектов: её целевого назначения, способов землепользования, наличия коммуникаций, условий эксплуатации, расположения, поведения рынка недвижимости, и многого другого.

И только после определения цели оценки земли заказчик представляет все необходимые документы для оценки земли. В частности, копии правоустанавливающих документов на объект оценки и данные заказчика, т.е. его паспортные данные или реквизиты.

Перечень правоустанавливающих документов состоит из договора аренды, если земля принадлежит на правах аренды, свидетельство о собственности (о государственной регистрации права).

Кроме этого, необходимо предоставить копии документов о границах участка, например, копии геодезического плана или карты, все имеющиеся сведения об обременении, справку на земельный участок от земельного кадастра, кадастровый план участка (соответствующих образцов), разрешение на использование земли и сервитуты. Помимо этого может потребоваться информация финансового плана, например: балансовая стоимость, арендная плата и т.д.

Так пакет документов для оценки земельного участка, например дачного, состоит из:

2) документов, подтверждающих границы участка. Например, копии карты участка земли или копия геодезического плана со всеми необходимыми описаниями и обозначениями.

3) документов, подтверждающих данные об имеющихся обременениях, т.е. всевозможные арендаторы, контракты, залоговые или долговые обязательства правовые оговорки, соглашения, отдельные условия по налогообложения и т.д.

Как видим, земля – это ресурс, с которым связана деятельность человека, выступающий полноправным объектом в товарно-денежных отношениях, поэтому сбор документов для оценки земли — непростая задача.

Но, обратившись в НП «Федерация Судебных Экспертов» за данной услугой, Вы получите грамотное и полное заключение, учитывающее все необходимые аспекты по вопросу оценки земли, а также помощь в сборе всех необходимых документов.

Данная организация – это исследовательский центр экспертиз, со своими представительствами и лабораториями во всех регионах РФ.

Её главная задача — защита прав физических и юридических лиц в урегулировании споров, в процессе досудебного и судебного судопроизводства, проведением независимых, обоснованных и объективных исследований в кротчайшие сроки.

Специалисты НП «Федерация Судебных Экспертов» — это коллектив специалистов высокого уровня, практикующихся в научно-исследовательской сфере и постоянно подтверждающих свою профессиональную компетентность.

Хотелось бы добавить, что НП «Федерация Судебных Экспертов» предлагает широкий спектр экспертиз, не только связанных с оценкой земли, в частности: автотехнические, геммологические, документарные, инженерно-технологические, медицинские, сельскохозяйственные, товаречоведческие, химические, экспертизы бытовой техники и приборов, экспертизы оружия и многие другие, с полным перечнем которых Вы сможете ознакомиться на сайте организации.

Подводя итог, если Вы столкнулись с проблемой по сбору документов для оценки земли, то обратитесь в НП «Федерация Судебных Экспертов», где специалисты, знающие свое дело оперативно и всесторонне помогут Вам. А Вы в свою очередь не только эффективно решите все свои вопросы, но и сбережете свои время и деньги.

Возможно Вам будет интересна статья на тему: «Строительная экспертиза» в Москве и Регионах.

Цены

Земельные участки: Стоимость, руб./ 1 сотка:

Оценка земель городского назначения	750, но не менее 10 000
Оценка сельхозугодий	37,50 но не менее 20 000
Оценка лесных угодий	75, но не менее 20 000
Оценка земель иного назначения	225, но не менее 20 000

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Источник: http://sud-expertiza.ru/kakie-nuzhny-dokumenty-dlya-ocenki-zemli/

Тема лекции: «Методы оценки земельного участка»

Целью лекции
является овладение студентами
теоретическими и практическими знаниями
и навыками в сфере экономики и управления
на рынке недвижимости, что позволит
принимать экономически грамотные
решения при оценке земельных участков.

Основными задачами данной лекции являются:

1. Раскрыть теоретические, методологические и практические

вопросы оценки
земельного участка.

1. Освоить основные методы оценки земельного участка.

Вопросы для
обсуждения:

1. Цели и организация экономической оценки земельных участков

2. Правовое регулирование оценки земель в Российской Федерации

3. Экономические принципы оценки земельных участков

4. Оценка стоимости земельного участка доходным подходом

5. Оценка стоимости земельного участка затратным подходом

6. Оценка стоимости земельного участка методом сравнительного

анализа продаж

1. Особенности оценки земель городов и населенных пунктов

2. Особенности оценки сельскохозяйственных и лесных земель

Литература:

Основная:

1. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное

пособие. — Москва
2009

1. Грибовский С.В., В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова Оценка

рыночной стоимости
земельных участков: Учебное пособие. –

СПб 2004

1. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие /

В.И. Петров; под
ред. М.А. Федотовой. – 3-е изд., перераб.

и доп.- М.: КНОРУС,
2010. – 264 с.

Дополнительная:

1. Боголюбов С.А. «Земельное право». — М.: Высшее образование, 2006.

2. Варламов А.А., Севостянов А.В «Оценка земли и иной недвижимости». — М.:КолосС, 2006

3. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 368с.

4. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2009. – 344с.

5. Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. — М.: Маркет ДС, 2009.

6. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2009. – 224с.

7. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Источник: https://StudFiles.net/preview/2082317/

Пример оценки земельного участка

Факторы	Характеристика земельного участка
Местоположение и окружение	участок входит в состав поселка индивидуальной жилой застройки
Транспортная доступность	юго-западная окраина
Площадь, м2
Физические характеристики	рельеф участка спокойный, имеет правильную прямоугольную форму со сторонами 37,5 * 40 * 37,5 * 40 (м)
Инженерно-геологические условия	без ограничений
Инженерная инфраструктура	возможность подключения к электроснабжению
Улучшения на участке	отсутствуют
Состояние окружающей среды	загрязнение воздушного бассейна в норме, загрязнение территории отсутствует
Особые условия	полностью отсутствует почвенный плодородный слой

• Сравнительный подход
• Метод сравнения продаж
• Для определения рыночной стоимости земельных участков нами был использован метод сравнения продаж сравнительного подхода.
• Сравнительный (рыночный) подход к оценке земельных участков базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемых земельных участков с аналогами.
• Для определения стоимости земельных участков необходимо рассчитать базовую (стандартную) стоимость свободного земельного участка. Для сравнения выбрано: один участок, проданный на местном рынке, два участка, выставленных на продажу – с таким же целевым назначением:
• аналог № 1 – свободный земельный участок площадью 1 500 м2, выставленный на продажу в январе 2003 г. за 40 000 рублей;

аналог № 2 – сделка купли-продажи земельного участка площадью 1 500 м2 произошла в январе 2003 г. На участке имеется новое деревянное строение размерами 5×5 м (сруб). Цена сделки составила 40 000 рублей. Известно, что стоимость данного строения составляет 30 000 рублей;

аналог № 3 – по цене предложения выставлен на продажу земельный участок площадью 2 000 м2 за 90 000 рублей.

Поскольку это не фактическая цена продажи по уже осуществленной сделке, а цена предложения, которая предусматривает снижение цены (торг) при покупке, поэтому настоящую стоимость объекта уменьшаем на 10 000 рублей (5-10% скидка с цены предложения из анализа прошлых продаж).

На участке имеется бревенчатый жилой дом площадью 40 м2, бревенчатая баня площадью 9 м2. Год постройки данных строений 1972 г. В итоге проведенных расчетов получили данные, представленные в табл. 7.

Таблица 7

Данные проведенных расчетов

Наименование улучшения	Восстановительная стоимость, руб.	Стоимость с учетом износа, руб.
Жилой дом	129 600
Баня	12 198
Итого восстановительная стоимость улучшений с учетом износа	61 724

Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом выделения, составила 18 276 р. (80 000 — 61 724 = 18 276). Для удобства расчетов стоимость земли принимаем с учетом округления 18300р.

Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 8.

После выбора аналогов вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным участком и аналогами (табл. 9).

Таблица 8

Характеристика сравниваемых объектов

Участок	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена продажи и предложения, руб.	определяется
Размер участка, м2
Время продажи	февраль 2003	не выявлено	январь 2003	не выявлено
Условия финансирования	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства
Условия продажи	аукцион	купля-продажа	купля-продажа	купля-продажа
Функциональное использование	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуально е жилищное строительство
Местоположение	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное
Физические характеристики	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный

Таблица 9

Поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным

участком и аналогами

Элементы сравнения	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена продажи, руб.	определяется
Размер участка, м2
Цена за 1 м2	определяется	26,7	6,7	9,2
Корректировка на цену предложения, %	-10	-10
Скорректированная цена, р./м2	определяется	24,0	6,0	9,2
Корректировка на право собственности, %	-10	-10
Скорректированная цена, руб/кв.м.	определяется	21,6	5,4	9,2
Корректировка на время продажи, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	9,2
Корректировка на размер участка, %	-5
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Корректировка на местоположение, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Корректировка на физические (геологические) условия, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Весовые коэффициенты	0,2	0,5	0,3
Итоговая скорректированная цена 1 м2	9,6	4,3	2,7	2,6

Описание вносимых поправок (экспертная величина)

Право собственности: по объему передаваемых прав (право собственности установлено) все аналоги объекта оценки имеют разные условия. У оцениваемого земельного участка право собственности не установлено.

Для аналога № 1 и № 2 вносится понижающая поправка — 10% для каждого, так как право собственности на эти земельные участки установлено. Для аналога № 3 право собственности не установлено, поэтому корректировка не производилась.

Аналоги № 1, № 3 выставлены на продажу, поэтому поправки не применялись.

Цена предложения: корректировка стоимости анализируемых участков в нашем примере производится исходя из следующей предпосылки: по значительной части анализируемых объектов известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости, информационными агентствами и в периодической печати. Указанные цены включают стоимость услуг агентств недвижимости, составляющие в среднем 5-15%. Учитывая вышесказанное, цены предложения земельных участков в настоящей работе уменьшаются при помощи процентной поправки на цену предложения (прибыль посредника), принимаемой в размере 10% для аналогов № 1, № 2.

Условия финансирования: корректировка на условия финансирования не производилась.

Время продажи: основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Аналог № 2 был продан в январе 2003 г. к нему не применялись никакие поправки, поскольку роста цен не было зафиксировано за январь месяц.

Размер участка: размер аналога №3 имеет большую площадь, чем размер оцениваемого участка, поэтому введена понижающая поправка в размере 5%. Аналоги №1 и №2 имеют одинаковые площади с оцениваемым участком, поэтому корректировка для них не производилась.

Местоположение: поправки на местоположение были определены исходя из сложившихся цен спроса на земельные участки, как объекты-аналоги, так и оцениваемый земельный участок. Поскольку оцениваемый участок и объекты-аналоги представлены одинаковым местоположением, поправка не применялась.

Физические характеристики: существенных различий в физических характеристиках оцениваемого и сравниваемых земельных участков не выявлено, поэтому отсутствуют причины внесения поправок.

Скорректированная стоимость 1 м2 земельного участка определена как средневзвешенное значение и составляет 9,6 р. / 1 м2. Удельные веса приняты экспертным путем:

1. — для аналога № 1 весовой коэффициент 0,2 (это цена предложения);
2. — для аналога № 2 коэффициент 0,5 (это фактически состоявшаяся сделка);
3. — для аналога № 3 коэффициент 0,3 (продаются усадьбы подобные по схожим ценам).
4. Таким образом, по сравнительному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м2, определенная методом сравнения продаж равна:14 400 рублей (Четырнадцать тысяч четыреста) рублей.
5. Доходный подход
6. Метод капитализации земельной ренты

Определение стоимости земельных участков с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельных участков представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемая из анализа рынка.

Ставка земельного налога на 2002 г. за земли под индивидуальное жилищное строительство в черте сельских населенных пунктов составляет 0,216 руб./м2. Арендная плата с земель под индивидуальным жилищным строительством рассчитывается как размер ставки земельного налога кратный двум с половиной.

Коэффициент увеличения ставки земельного налога с учетом благоприятных условий размещения земельных участков для сельского округа равен 1,6. Земельная рента (годовая) Р = 0,216 * 2,5 * 1,8 * 1,6 = 1,56 р./м2.

Ставка капитализации посчитана методом суммирования. Как показатель доходности безрисковых операций, была выбрана ставка по депозитным валютным вкладам наиболее надежных Российских банков. Данные по ставкам основных банков приведены в табл.10.

Таблица 10

Данные по ставкам основных банков

Наименование банка	Длительность вклада	Ставка, % в год
Сбербанк РФ	1 год
КБ «Альфа банк»	1 год	7,5
Среднеарифметическое значение	6.5

Таким образом, чистый процент (безрисковая ставка) принимается равной 6,75%. Следующим этапом в определении ставки капитализации является определение поправки за риск, влияющей на объекты недвижимости (табл. 11).

Таблица 11

Факторы риска

Наименование риска	Категория риска
Ухудшение экономической ситуации	X
Увеличение числа конкурирующих участков	X
Изменение федерального или местного законодательств	X
Неполучение арендных платежей	X
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение	4,25

Поправка на риск вложения в объект недвижимости принимаем 4,25%.

Поправка за низкую ликвидность принимаем равной 3%, так как активный рынок продаж подобных земельных участков еще не сформировался.

Определим значение процентной ставки (табл. 12).

Таблица 12

Значение процентной ставки

Наименование компонентов ставки	Величина ставки, %
Безрисковая ставка	6,75
Поправка за риск	4,25
Поправка за низкую ликвидность
Итого:	14,0

• Суммарная ставка капитализации будет равна:
• Кзем = 14,0% = 0,14
• Стоимость оцениваемых участков земли в поселке сельского округа, рассчитанная доходным подходом методом капитализации земельной ренты, равна:

1. где Сзем – стоимость земли;
2. Р – годовая рента;
3. Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, приведена в табл. 13.

• Таблица 13
• Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации
• земельной ренты

№/п	Адрес	Площадь, м2	Стоимость, р.
Объект оценки

Таким образом, по доходному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м2, определенная методом капитализации земельной ренты с учетом округления равна: 16 700 р. (шестнадцать тысяч семьсот) рублей.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Источник: https://studopedia.ru/19_347827_primer-otsenki-zemelnogo-uchastka.html

Экономика недвижимости

Содержание материала

Страница 1 из 27

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость составляет большую часть национального богатства любой страны, большую часть муниципальной и государственной собственности, а в масштабах отдельных предприятий (за редким исключением) – большую часть их имущества. Кроме того, организация любой производственной либо коммерческой деятельности требует наличия соответствующего помещения, что делает возможным отнести недвижимость к разряду факторов производства.

Вышеизложенное позволяет проиллюстрировать тот факт, что недвижимость выступает в качестве важнейшего объекта управления как для государственных и муниципальных органов власти, так и для отдельных предприятий.

Рынок недвижимости является достаточно специфическим видом рынка. Ему присущ ряд особенностей, нехарактерных для других рынков. В частности, это касается законодательного регулирования рынка недвижимости, особенностей определения рыночной стоимости недвижимости, вопросов финансирования рынка недвижимости, особенностей организации деятельности его профессиональных участников.

Структура конспекта предполагает достаточно подробное рассмотрение проблем управления недвижимостью, рынка недвижимости, оценки стоимости недвижимости.

В конспекте сделана попытка комплексно подойти к проблеме экономики недвижимости.

Следует отметить сложность и многоаспектность данной проблемы, поэтому автор конспекта не претендует на всестороннее ее освещение, заостряя внимание лишь на наиболее важных ее аспектах.

Понятие и признаки недвижимости

         Впервые понятие «недвижимое имущество»было сформулировано  в римском праве в связи с введением в гражданский оборот как земельных участков, так и других природных объектов.

          На территории России деление имущества на движимое и недвижимое осуществил Петр 1 в своем указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (с целью ограничить как оборот недвижимости, так и ее наследование). И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России.

•           В советский период (в начале 20-х годов 20 века) деление имущества было признано «буржуазным», и в связи с отменой частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов.
•           В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных государствах и в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью.
•          В мировой практике под недвижимостью понимается — земельный участок, пространство над поверхностью земли и пространство под землей.

         Согласно ГК РФ (ст. 130 ч. 1 ) к недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) относятся:

         — земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

         — подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

         — иное имущество (квартира, предприятие как имущественный комплекс, кондоминиум и др.).

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют:

1.      сущностные (родовые) признаки, которые позволяют отличить их от движимых вещей;

2.      видовые (частные)— те, которые характеризуют особенности объектов по однородным группам.

признаки	Содержание (состояние)
Сущностные (родовые)1. Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.
2. связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3. форма функционирования	Натурально- вещественная и стоимостная
4. состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5. длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли- бесконечно при правильном использовании
6. способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Видовые (частные)7. технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др).	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

1. Недвижимость-это официально зарегистрированная, точно ограниченная часть земной поверхности, прочно связанная со зданиями и сооружениями на этой поверхности.
2.          Опираясь на опыт зарубежных стран, многие российские экономисты пришли к выводу, что понятие «недвижимость» объединяет понятия двух сущностей: физической (материальной ) — вещь, и юридической — «пакет прав».
3. НЕДВИЖИМОСТЬ= НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (СОБСТВЕННОСТЬ)=
4. НЕДВИЖИМАЯ ВЕЩЬ+ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

Недвижимость = недвижимая собственность
Вещь = физическая сущность	Права = юридическая сущность
земля	улучшения	права	обременения
Земельные участки	здания	Собственности	Сервитуты
Участки недр	сооружения	Хозяйственного ведения	Ипотека
Леса	Объекты незавершенного строительства	Оперативного управления	Правила зонирования
Наследуемого владения	Охрана памятников и окружающей среды
Бессрочного пользования	Прочие ограничения

Источник: http://magak.ru/economica-stroiki/obshaya-informatciya/947-ekonomika-nedvizhimosti?showall=&start=22